Urbanizaciones privadas

Urbanizaciones Privadas

Una urbanización o complejo inmobiliario privado es un conjunto de propiedades urbanas integrado por diversas viviendas, chalets, parcelas o bloques de edificios, en los que existen elementos comunes a todos ellos. Se regirán por el régimen especial de la propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil, siempre y cuando reúnan los siguientes requisitos:

  • La urbanización debe estar integrada por dos o más parcelas o edificios independientes entre sí, cuyo destino principal sea vivienda o locales.
  • Los titulares de las viviendas o locales que se encuentren divididos horizontalmente, deben participar con carácter inherente a otro derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios (instalaciones, servicios, elementos viales…).

Constitución de la Urbanización

La Urbanización se puede constituir en tres formas:

Agrupación de Comunidades de Propietarios

  • El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada será otorgado originariamente por el promotor único del complejo o, de forma sobrevenida por los presidentes de todas las comunidades que la integran con autorización previa por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios.
  • El titulo constitutivo deberá contener la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de sus elementos, viales, servicios comunes, instalaciones…
  • El titulo constitutivo deberá establecer dos cuotas de participación: una por cada piso o local dentro de su propia subcomunidad; y otra por cada subcomunidad integrante de la urbanización.
  • Las comunidades integradas estarán obligadas a contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada, fijándose la cuota de participación de cada una de las comunidades que la integran. El título constitutivo y los estatutos de la comunidad agrupada se inscribirán en el Registro de la Propiedad.
  • La Junta de Propietarios estará compuesta por los presidentes de las comunidades que integran la comunidad agrupada, que a su vez representarán a todos los propietarios de cada comunidad.
  • Si para adoptar acuerdos se requieren mayorías cualificadas, éstas tendrán que obtenerse en cada junta de propietarios de las comunidades que integren la comunidad agrupada.
  • Con respecto al fondo de reserva, a la comunidad agrupada no le será de aplicación lo dispuesto en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, salvo que se acuerde lo contrario en la Junta.
  • Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada sólo se extenderán a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.
  • Una subcomunidad podrá impugnar los acuerdos de la comunidad principal.
  • Clausulas que suelen aparecer en los estatutos:
    • Determinación de los órganos de gestión y representación del complejo y sus subcomunidades.
    • Distinción entre los elementos comunes de la urbanización y los elementos comunes de cada subcomunidad. Para así determinar que lo referente a la estructura externa y la estética del complejo
      corresponderá a los órganos del complejo, y por ejemplo lo referente a la escalera de unos de los edificios que lo integran corresponderá a los órganos del subconjunto.
    • Clausula que permita realizar segregaciones, agrupaciones y divisiones de los locales, siempre y cuando no altere la estructura del edificio ni su seguridad.

¿Qué hacer con un Vecino Moroso?

Vecinos Morosos

Se considera vecino moroso a aquel propietario que no está al día en sus pagos a la Comunidad. La deuda puede corresponder tanto a cuotas de gastos ordinarios como a derramas por gastos extraordinarios que hayan sido aprobados por la Comunidad y exigibles a los vecinos de la misma. El artículo 9, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal refleja que todos y cada uno de los propietarios deberán sufragar los gastos comunes, necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, por medio de una cuota que normalmente es mensual, en función a su cuota de participación.

El moroso puede asistir a las juntas de la Comunidad, pero no puede votar ni impugnar los acuerdos de las mismas ante el juez.

La Comunidad entregará notificaciones en el domicilio del moroso comunicándole la deuda. Como último recurso, la Comunidad puede publicarlo en el tabón de anuncios o en un lugar visible donde permanecerá tres días naturales.

Acciones a realizar con un moroso

– La Junta de Propietarios deberá:

  • Acordar por mayoría si se van a reclamar judicialmente a través de un proceso judicial las cuotas debidas. Si se acuerda reclamar habrá que autorizar al Presidente o al Administrador para presentar tal reclamación al Juzgado.
  • Aprobar el importe de deuda que se debe, y por tanto, la cantidad que se va a reclamar, y si se le van a reclamar gastos como fotocopias, cartas con acuse de recibo, etc..
  • Suele ser habitual que la Junta de Propietarios faculte al Presidente, o al Administrador, para que contrate los servicios de un abogado para que tramite  la reclamación. En la reclamación habrá que detallar la vivienda, local o garaje del que se trata, puesto que la vivienda puede haber sido vendida y en este caso la reclamación se haría contra el propietario de la vivienda en el año de la deuda.
  • Notificar a todos los propietarios el Acuerdo de la Junta.

– El presidente o el administrador, deberá presentar en el Juzgado la reclamación, teniendo en cuenta los siguientes puntos:

  • Aportar el certificado del acuerdo de la Junta de Propietarios donde se faculte para tal reclamación. Dicho certificado deberá ser firmado por el Secretario, o en su defecto por el Presidente.
  • Reclamar, si se ha acordado en la Junta, los gastos generados para reclamar al propietario la deuda, aportando facturas o justificantes de dichos gastos.
  • Reclamar los intereses que se puedan producir, y las costas del Juicio.
  • Reclamar los gastos originados por la contratación de los servicios jurídicos de un letrado y Procurador.
  • Solicitar al juez el embargo preventivo de los bienes del propietario para hacer frente a la deuda reclamada, los intereses y las cotas del juicio.

– Finalmente, el Juez dictará la sentencia correspondiente una vez presentada la reclamación. En la sentencia debe constar si el moroso debe o no pagar, la cantidad a pagar y si debe hacerse cargo de las costas del juicio y de los gastos de los honorarios de los abogados / procuradores de la Comunidad.

Requisitos de las Piscinas Comunitarias

piscina-comunitariaRequisitos de las Piscinas Comunitarias

Las Comunidades de Vecinos que cuenten con una piscina comunitaria, antes de la apertura de la temporada de baño deben cumplir con los requisitos legales e higiénico-sanitarios que establece la Ley. Cada Comunidad Autónoma dispone de su propia normativa, teniendo en cuenta que algunos ayuntamientos aprueban ordenanzas municipales al respecto. En cada Comunidad debe existir una normativa interna que especifique las condiciones de uso de la piscina, el aforo máximo y el horario. Dicha normativa debe estar colocada en un lugar visible dentro de las zonas comunes, se suele poner a la entrada y en el interior de la piscina.

La Comunidad debe enviar un análisis de agua con los parámetros exigidos antes de la apertura de la piscina y también a mediados de la temporada de baño.

Para la apertura de la piscina comunitaria, la Comunidad debe disponer de la Licencia Municipal de Actividad además de la siguiente documentación:

  • CIF o NIF de la Comunidad de Vecinos.
  • Datos del Presidente de la Comunidad de Vecinos, tales como Nombre, DNI, domicilio, teléfono…
  • Datos del encargado de la empresa de mantenimiento de la piscina, tales como Nombre, teléfono…
  • Título y contrato del personal sanitario: socorristas y ATS/DUE y/o médico. Cada Comunidad Autónoma establece el número de personal sanitario en función del tipo de piscina y el tamaño de la misma.
  • Ficha técnica de datos de seguridad de la piscina (productos químicos) sobre el tratamiento que recibe el agua tanto en verano como en invierno.
  • Libro de Registro y Control de Piscinas.
  • Número de viviendas que forman la Comunidad de Vecinos.
  • Análisis del agua de la piscina para comprobar que los parámetros de calidad se encuentran dentro de la legalidad en caso de haber sometido el agua a algún tratamiento en invierno.
  • Certificado de desinsectación y desratización.
  • Información a la vista de los usuarios de la piscina de horarios y normas de uso de la misma, teléfono de emergencias y tratamientos que lleva el agua.

Diariamente se debe cumplir con los parámetros exigidos de cloro, PH y lectura de contadores. Se deberá cumplir con las exigencias de salubridad demandadas por la Ley.

El libro de Registro y Control de Piscinas estará siempre a disposición de las Autoridades Sanitarias.

Las obras que haya que realizar en la piscina deberán ser aprobadas por mayoría simple y todos los propietarios de la Comunidad deberán contribuir al pago de las mismas en función al coeficiente de participación (la usen o no).

Es aconsejable que la Comunidad disponga de un Seguro de responsabilidad civil comunitaria frente a terceros, para usarlo en caso de daños a usuarios de la piscina causados por negligencia de la Comunidad.

Obtener ingresos extras y reducir gastos en una Comunidad de Propietarios

¿Cómo obtener ingresos extras en una Comunidad de Propietarios?

Existen diferentes maneras de obtener beneficios económicos en una Comunidad de Propietarios para poder hacer frente a los gastos de la misma:

  • Alquilar elementos comunes. Para ello se necesita el voto a favor de 3/5 partes de los propietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal:
    • Plazas de garajes. Si la Comunidad dispone de plazas de garaje propias que no están ocupadas se pueden alquilar. Se recomienda primero ofrecerlas en alquiler a los propietarios de la Comunidad.
    • Portería. Si la Comunidad dispone de portería desocupada al no disponer de portero, se puede alquilar o vender.
    • Locales comunitarios. Es frecuente cederlos para actividades deportivas. Si se dispone de piscina se puede alquilar para clases particulares de natación.
    • Espacios del edificio (fachadas) para colocar publicidad.
    • Azoteas para antenas de telefonía móvil. La colocación de una antena de telefonía móvil necesita una licencia municipal y pasar una inspección anual de mantenimiento.
  • Instalar placas fotovoltaicas. Los paneles solares proporcionan energía para cubrir las necesidades de la Comunidad. Si se produce un exceso de energía, ésta se puede vender a la empresa gestora. Hay que tener en cuenta que la producción de energía eléctrica constituye una actividad económica para la Comunidad, y por tanto estará sujeta a obligaciones fiscales y administrativas.

¿Cómo reducir gastos en una Comunidad de Propietarios?

Algunas de estas medidas pueden suponer un ahorro de los gastos de la Comunidad:

  • Reducir gastos energéticos:
    • Renovar la iluminación, instalando bombillas de bajo consumo y LED,
    • Revisar la contratación eléctrica, solicitando presupuestos a las diferentes empresas de suministro eléctrico y así contratar el más beneficioso para la Comunidad.
    • Regular y realizar el mantenimiento de la calefacción, aire acondicionado y agua caliente.
  • Usar correctamente los ascensores. Realizar un buen mantenimiento de los mismos puede ayudar a disminuir los gastos, por ejemplo, instalando baterías de condensación.
  • Revisar el aislamiento del edificio (ventanas, puertas…).
  • Revisar el seguro de la Comunidad. Solicitar presupuestos a las diferentes compañías de seguros y así contratar el más beneficioso para la Comunidad.
  • Gestionar continuamente los morosos.
  • Controlar el agua para el riego de jardines. Utilizar sistemas de riego por goteo o de agua de lluvia acumulada puede ayudar a reducir el consumo de agua.
  • Solicitar ayudas económicas para la realización de determinadas obras.

Para estar bien informados y asesorados en todos estos aspectos es importante la contratación de un Administrador de Fincas Profesional que nos ayude a obtener la mejor relación calidad-precio en los servicios y suministros contratados.

Obligaciones Fiscales de una Comunidad de Propietarios

Obligaciones Fiscales de una Comunidad de Propietarios

Normalmente las Comunidades de Propietarios no persiguen ningún fin lucrativo, no obstante, están obligadas a cumplir ciertos requisitos ante Hacienda:

I.V.A. (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Si la Comunidad de Propietarios lleva a cabo actividades económicas estará obligada a presentar el IVA sobre los ingresos recibidos por dichas actividades. Entre estas actividades cabe destacar: el arrendamiento de espacios comunes, como la azotea para la colocación de una antena, o la fachada para la colocación de anuncios publicitarios, o el alquiler de un local común. En estos casos la Comunidad de Propietarios deberá emitir la correspondiente factura y repercutir el Impuesto.

Por otro lado, la Comunidad de Propietarios puede deducirse las cuotas de IVA soportado que estén relacionadas directamente con la obtención de los ingresos. Por ejemplo, las obras de adecuación de la azotea para la instalación de la antena, o el mantenimiento de las instalaciones o reparaciones de los locales alquilados, siempre y cuando fuera a cargo de la Comunidad de Propietarios.

Están exentas de IVA las viviendas que sean propiedad de la Comunidad, por ejemplo la casa del portero, que sean alquiladas a particulares como uso de vivienda habitual.

Hacienda considera que los ingresos por alquileres en comunidades son “Rendimientos de capital inmobiliario” porque si los considera “Rendimientos de actividades económicas” obligaría a liquidar el IRPF y otras obligaciones más complejas.

El IVA hay que presentarlo trimestralmente mediante el modelo 303 y anualmente mediante el modelo 390.

Como la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica, si recibe ingresos por rentas superiores a 3.000 € anuales, deberá presentar también el modelo 184 e imputar dichas rentas proporcionalmente entre los propietarios de la Comunidad según su coeficiente de participación.

Modelo 347 (Declaración Anual de Operaciones con Terceros)

El Real Decreto 828/2013 determina la obligación de las Comunidades de Propietarios en régimen de propiedad horizontal de presentar la declaración de operaciones con terceros (347).

Si la Comunidad de Propietarios no realiza actividades empresariales o profesionales, pero sí realiza operaciones con terceros que superen los 3005,06 € durante el ejercicio, tendrá la obligación de presentar el modelo 347. En este caso no se deben declarar las operaciones que corresponden a la compra de los suministros de energía eléctrica o combustibles que se usen para el consumo comunitario, ni los suministros de agua, ni los seguros que tengan por finalidad el aseguramiento de bienes de zonas y elementos comunes. Sí se deben declarar las operaciones que corresponden a mantenimiento y conservación, obras, gastos de administración, limpieza… Esta obligación existe desde Enero de 2014. La declaración se presentará en el mes Febrero declarando las operaciones de terceros correspondientes al ejercicio anterior y que superen los 3005,06 €.

Si la Comunidad de Propietarios realiza actividades empresariales o profesionales, incluirá en el modelo 347 además de las operaciones comentadas en el apartado anterior todas las relacionadas con el desarrollo de la actividad empresarial.

I.R.P.F. (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas)

Si la Comunidad tiene empleados contratados (conserje, personal de mantenimiento, socorrista, jardinero…) está obligada a practicar la correspondiente retención en nómina e ingresarla en la Hacienda Pública.

Si la Comunidad contrata servicios de profesionales independientes (administrador, abogado, arquitecto…) también deberá practicar la correspondiente retención en el importe de las factura a abonar a estos profesionales por sus servicios.

No existe obligación de practicar retención por los servicios que no tienen la condición de profesionales (fontanería, electricidad, albañilería, compra de productos o mercancías…). No obstante, existen algunas excepciones en la que sí resulta obligatorio practicar una retención del 1% de la base imponible de la factura de aquellos autónomos (albañiles, electricistas, fontaneros…) que estén en régimen de estimación objetiva y que sean contratados por la Comunidad.

Estas retenciones deben declararse e ingresarse en la Hacienda Pública trimestralmente por medio del modelo 110 ó 111. También se debe presentar el Resumen Anual de las retenciones por medio del modelo 190.

Modelo 347 en las Comunidades de Propietarios

¿Qué es el modelo 347?

El Modelo 347  es una declaración anual informativa de operaciones con terceros. Se desglosará por un lado los clientes (entregas de bienes y servicios) y por otro lado los proveedores (adquisiciones de bienes servicios) con los que se hayan realizado operaciones por un importe superior a 3.005,06 durante el año natural. Las operaciones se desglosarán de forma trimestral (importe por cada trimestre), y tienen que ser operaciones que hayan estado sujetas al Régimen de IVA (con documento de factura).

modelo 347

Obligatoriedad General

Tienen obligación de presentar el modelo 347 todas aquellas personas físicas o jurídicas o privadas, así como las Entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria, que desarrollen actividades empresariales o profesionales con terceras personas por importe superior a 3.005,06 euros durante el ejercicio.

Plazo de Presentación

El Modelo 347 se presenta en el mes de Febrero del ejercicio siguiente a aquel a que se refiere las operaciones con terceros que se incluyen. Se puede presentar rellenando el Modelo 347 o utilizando el programa de ayuda de facilita Hacienda.

Obligatoriedad para las Comunidades de Propietarios

Según el Real Decreto 828/2013, publicado en el BOE el 26 de Octubre de 2013, a partir del 1 de Enero de 2014 las Comunidades en Régimen de Propiedad Horizontal quedan obligadas a presentar el Modelo 347. Hasta esa fecha únicamente tenían esta obligación aquellas Comunidades de Propietarios que desarrollaran actividades empresariales o profesionales.

El Modelo 347 correspondiente a las operaciones de 2014 deberá presentarse en Febrero de 2015.

Operaciones excluidas de declarar en el Modelo 347:

  • Las de suministro de energía eléctrica y combustibles con destino a su uso y consumo comunitario.
  • Las de suministro de agua con destino a su uso y consumo comunitario.
  • Las derivadas de seguros que tengan por objeto la cobertura de bienes y derechos relacionados con zonas y elementos comunes.

Entre las operaciones que se deben incluir en el Modelo 347 se encuentran las siguientes:

  • Obras y reparaciones en la Comunidad.
  • Alquiler de locales a terceros.

Es importante que las Comunidades de Propietarios cumplan con esta obligación fiscal porque es requisito indispensable para poder acceder a las subvenciones de rehabilitación; y además de no realizarse se estará cometiendo una infracción tributaria que será penalizada.

Medidas de Prevención de Incendios en las Comunidades de Propietarios

Medidas de Prevención de Incendios en las Comunidades de Propietarios

Para evitar la formación de incendios en las Comunidades de Propietarios se deben conocer las siguientes medidas de prevención básicas:

Se considera recomendable contratar una empresa de instalación de sistemas contra incendios. Estas empresas deben realizar obligatoriamente una inspección anual del edificio y así garantizar toda la protección que la comunidad de vecinos necesita.

Extintores portátiles prevencion-de-incendiosy bocas de incendio

Se deben encontrar al alcance de cualquier persona que se vea afectada en una situación de incendio.

Deben existir extintores portátiles en cada planta del edificio, y al menos uno debe estar colocado a 15 metros del origen de evacuación o de la puerta de salida de la vivienda.

Las bocas de incendio sólo deben instalarse en las zonas de riesgo especial alto (trasteros, garajes mal ventilados, salas de calderas, depósitos de combustible, contadores de gas o de electricidad…)

Altura de Evacuación

Si la altura de evacuación de la Comunidad de Vecinos supera los 80 metros, se necesitará una instalación automática de extinción. Si en cada planta la altura de evacuación supera los 28 metros, será necesaria la incorporación de un ascensor de emergencia.

Las alarmas de detección de incendios son obligatorias cuando la altura de evacuación de la Comunidad de Propietarios supera el tope de 50 metros. Si la altura supera los 24 metros, deberán instalarse las columnas secas o vacías, que facilitan el acceso de los sistemas de extinción.

Si la superficie total construida de la Comunidad de Propietarios se encuentra entre los 5.000 y los 10.000 m2, será obligatoria la existencia de al menos una boca de incendio o hidratante exterior.

Otros elementos opcionales de protección contra incendios

Últimamente el Código Técnico de Edificación aconseja instalar detectores de humo y fuego en el interior de las viviendas, pese a no ser obligatorios. Estos dispositivos tienen un coste en el mercado de unos 30 euros aproximadamente.

Principales causas de incendios en Comunidades de Propietarios

La mayor parte de los incendios ocasionados en Comunidades de Propietarios se deben a:

  • Deficiente estado de la red eléctrica, no se cumple con el Reglamento de Baja Tensión (REBT), lo que puede provocar cortocircuitos.
  • Mala combustión de sistemas de calefacción (chimeneas, braseros…). Algunos mecanismos obsoletos de calefacción pueden provocar la generación de monóxido de carbono (gas que puede producir la muerte).

Paneles Solares en las Comunidades de Propietarios

Paneles Solares en las Comunidades de Propietarios

Cada vez es más habitual que las comunidades de vecinos se autoabastezcan de agua caliente sanitaria y electricidad por medio de la instalación de placas solares comunitarias para que los vecinos puedan disfrutar de las ventajas de la energía solar en sus viviendas.

Para la instalación se aprovechan espacios que de otro modo serían inútiles e improductivos: cubiertas, tejados… Se puede instalar en cualquier espacio que posea los requisitos recomendables de orientación solar y liberado de sombras.

Según el Código Técnico de la Edificación, desde 2006 en edificios de nueva construcción es obligatoria la instalación de paneles solares para producir agua caliente en porcentajes variables sobre el consumo total, según la situación geográfica, la legislación autonómica y las normativas locales.

Para instalar placas solares en edificios más antiguos existen ayudas y subvenciones públicas, esto anima a las comunidades de vecinos a plantearse dicha instalación.

Ventajas y Beneficios

La instalación de los paneles solares requiere una inversión inicial por parte de los propietarios de la Comunidad que a medio-largo les reportará beneficios. La instalación de placas solares ofrece entre otras ventajas:

  • El ahorro económico y energético que  a medio-largo plazo supone para los vecinos de la Comunidad produciendo su propia electricidad y agua caliente. Según las características de la instalación de los paneles solares puede suponer también un ahorro en la climatización de la piscina comunitaria; en el gasto eléctrico de la iluminación de zonas comunes; y en la climatización o calefacción de las viviendas y del edificio.
  • Favorecer al desarrollo sostenible.
  • En algunos casos estas instalaciones se realizan en concepto de huerto solar o campo fotovoltaico con el fin de vender la electricidad a las compañías eléctricas. Esto supone una inversión segura con rentabilidad y beneficios para 25 años por Ley y que suponen interesantes ingresos comunitarios o individuales según lo convenido.

Subvenciones y Ayudas

Las Comunidades de Propietarios cuentan con subvenciones y ayudas para adecuar sus viviendas a los nuevos proyectos que utilizan energía solar. Las subvenciones pertenecen al Plan de Acción de Ahorro y Eficiencia Energética 2011-2020 desarrollado por el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDEA), entidad pública empresarial del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio.

Para ello hay habilitada una línea de préstamo que financia inversiones en proyectos de energía solar. Entre los principales beneficiarios de este plan energético se encuentran las pequeñas y medianas empresas y las comunidades de propietarios pudiendo solicitar una financiación de hasta el 100% del coste total del proyecto.

Tipos de Instalaciones y Período de Amortización

El período de amortización de la instalación depende de varios factores como: el correcto cálculo de las necesidades; la optimización del sistema; una adecuada instalación y calidad de materiales; las subvenciones públicas obtenidas; su uso…

  • Paneles solares térmicos, cuya adquisición puede costar 2.400 euros aproximadamente y con una duración media de 25 años. Se amortizan aproximadamente en 4 ó 6 años.
  • Placas fotovoltaicas, que para almacenar energía y proporcionar electricidad en las viviendas sólo necesitan que sea de día, sin importar que luzca o no el sol. Su precio medio es bastante más elevado, 24.000 euros dependiendo de los watios. Quedan amortizadas a partir de los 7 años desde su instalación.

Instalación de Cámaras de Vigilancia en una Comunidad

Instalación de Cámaras de Vigilancia en una Comunidad

Debido a los reiterados delitos contra la propiedad es habitual que las Comunidades de Propietarios se planteen la viabilidad legal de la instalación de cámaras de vigilancia para controlar las personas que acceden a las mismas. Las cámaras de vigilancia son dispositivos de control que operan como mecanismo de identificación de las personas que accedan a la Comunidad y vienen a constituir un mecanismo de prevención para que los agresores desistan de actuar en comunidades que tengan instalados dispositivos de control y vigilancia por grabación de imágenes.

Quórum para la Adopción del Acuerdo

Según el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal la instalación de Cámaras de Vigilancia requiere el voto a favor de las 3/5 partes de los propietarios. En caso de alcanzarse el quórum, todos los propietarios de la Comunidad están obligados al pago de los gastos de la instalación de las Cámaras de Vigilancia.

Derecho a la Propia Imagen

La instalación de Cámaras de Vigilancia no afecta al derecho a la propia imagen de los vecinos por el hecho de que ellos salgan en las imágenes grabadas, ya que existe una cobertura de acuerdo comunitario adoptado por todos los que han optado por hacer vida en Comunidad y sujetarse a los acuerdos de una mayoría. En definitiva, según el Tribunal Institucional, la captación de una imagen en zona pública cuando además ésta es accesoria no infringe los derechos constitucionales a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. Se violaría el derecho a la imagen si un propietario instala cámaras de seguridad propias que afectan en la grabación al resto de vecinos y sin pedir autorización a la Comunidad.

Según el Tribunal Supremo para comprobar si una medida restrictiva de un derecho fundamental es o no proporcional se deben cumplir 3 requisitos:

  • Juicio de Idoneidad: Si la medida es susceptible de conseguir el objetivo propuesto.
  • Juicio de Necesidad: Si es necesaria, en el sentido de que no exista otra más moderada para obtener el fin perseguido con la misma eficacia.
  • Juicio de Proporcionalidad: Si tal medida es ponderada o equilibrada, es decir, si se derivan de ella más ventajas o beneficios que perjuicios sobre otros derechos o valores en conflicto.

Ante la instalación de Cámaras de Vigilancia debe analizarse previamente con detalle cuál es el fin perseguido y si puede obtenerse el mismo por otras vías.

Si se lleva a cabo la instalación de Cámaras de Vigilancia la Comunidad debe:

  • Colocar en las zonas de video vigiladas al menos un distintivo informativo ubicado en lugar suficientemente visible, tanto en espacios abiertos como cerrados.
  • Tener a disposición de los interesados impresos en los que se detalle la información prevista en la Ley Orgánica.

Deberá evitarse en todo momento cualquier tratamiento de datos innecesario para la finalidad perseguida con la instalación de Cámaras de Vigilancia.

Obligaciones del Nuevo Propietario en la Venta de un Inmueble

Obligaciones del Nuevo Propietario en la Venta de un Inmueble

El 27 de Junio de 2013 se modifica el punto e) del Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación a las obligaciones del propietario en el caso de la venta de una vivienda o local, quedando resumido con el siguiente texto:

     “El adquiriente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

Con esta modificación se amplía el límite de la deuda desde el año en curso y el año natural anterior al año en curso y los tres años naturales anteriores a la adquisición de la vivienda o local.

Una de las obligaciones del propietario es contribuir mediante una cuota y con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios. Si un propietario vende una vivienda o local y en el momento de la venta dicho propietario tiene deudas con la Comunidad, el nuevo propietario (comprador) asumirá dicha deuda haciéndose cargo como máximo de la anualidad de la fecha de adquisición y los tres años naturales anteriores. Es decir, el nuevo propietario sólo se hará cargo de la deuda marcada por la ley (año en curso y los tres anteriores a la adquisición), en ningún momento se convertirá en el deudor de la totalidad de la deuda.

Certificado de Deuda o Estado al Corriente

El comprador exigirá al vendedor de la vivienda o local que presente en el momento de la firma de escrituras el Certificado de deuda o estado al corriente firmado por el Secretario y el Presidente de la Comunidad. Dicho Certificado se incorporará a la escritura pública de compra-venta, lo solicitará el vendedor y el Secretario y Presidente de la Comunidad deberán emitirlo en el plazo máximo de 7 días desde su solicitud. Puede ocurrir que:

  • Si se aporta el Certificado y no hay deudas, el comprador tiene la garantía de que no se le reclamará ninguna deuda en el futuro. Si en adelante se comprueba que existen deudas la responsabilidad será del Secretario y Presidente de la Comunidad que tendrán que responder ante la Junta de Propietarios.
  • Si se aporta el Certificado y hay deudas, el comprador responderá por dicho importe si lo admite, y retiene ese dinero al vendedor o se subroga expresamente en su posición. Si no, solo responderá de las deudas del año en curso y de las de los tres años anteriores.
  • Si no se aporta el Certificado y el comprador exonera de esta obligación al vendedor, si hay deudas el comprador asume las deudas del año en curso y de las de los tres años anteriores pudiendo reclamar al vendedor las cantidades abonadas.