Urbanizaciones privadas

Urbanizaciones Privadas

Una urbanización o complejo inmobiliario privado es un conjunto de propiedades urbanas integrado por diversas viviendas, chalets, parcelas o bloques de edificios, en los que existen elementos comunes a todos ellos. Se regirán por el régimen especial de la propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil, siempre y cuando reúnan los siguientes requisitos:

  • La urbanización debe estar integrada por dos o más parcelas o edificios independientes entre sí, cuyo destino principal sea vivienda o locales.
  • Los titulares de las viviendas o locales que se encuentren divididos horizontalmente, deben participar con carácter inherente a otro derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios (instalaciones, servicios, elementos viales…).

Constitución de la Urbanización

La Urbanización se puede constituir en tres formas:

Agrupación de Comunidades de Propietarios

  • El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada será otorgado originariamente por el promotor único del complejo o, de forma sobrevenida por los presidentes de todas las comunidades que la integran con autorización previa por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios.
  • El titulo constitutivo deberá contener la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de sus elementos, viales, servicios comunes, instalaciones…
  • El titulo constitutivo deberá establecer dos cuotas de participación: una por cada piso o local dentro de su propia subcomunidad; y otra por cada subcomunidad integrante de la urbanización.
  • Las comunidades integradas estarán obligadas a contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada, fijándose la cuota de participación de cada una de las comunidades que la integran. El título constitutivo y los estatutos de la comunidad agrupada se inscribirán en el Registro de la Propiedad.
  • La Junta de Propietarios estará compuesta por los presidentes de las comunidades que integran la comunidad agrupada, que a su vez representarán a todos los propietarios de cada comunidad.
  • Si para adoptar acuerdos se requieren mayorías cualificadas, éstas tendrán que obtenerse en cada junta de propietarios de las comunidades que integren la comunidad agrupada.
  • Con respecto al fondo de reserva, a la comunidad agrupada no le será de aplicación lo dispuesto en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, salvo que se acuerde lo contrario en la Junta.
  • Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada sólo se extenderán a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.
  • Una subcomunidad podrá impugnar los acuerdos de la comunidad principal.
  • Clausulas que suelen aparecer en los estatutos:
    • Determinación de los órganos de gestión y representación del complejo y sus subcomunidades.
    • Distinción entre los elementos comunes de la urbanización y los elementos comunes de cada subcomunidad. Para así determinar que lo referente a la estructura externa y la estética del complejo
      corresponderá a los órganos del complejo, y por ejemplo lo referente a la escalera de unos de los edificios que lo integran corresponderá a los órganos del subconjunto.
    • Clausula que permita realizar segregaciones, agrupaciones y divisiones de los locales, siempre y cuando no altere la estructura del edificio ni su seguridad.

Requisitos de las Piscinas Comunitarias

piscina-comunitariaRequisitos de las Piscinas Comunitarias

Las Comunidades de Vecinos que cuenten con una piscina comunitaria, antes de la apertura de la temporada de baño deben cumplir con los requisitos legales e higiénico-sanitarios que establece la Ley. Cada Comunidad Autónoma dispone de su propia normativa, teniendo en cuenta que algunos ayuntamientos aprueban ordenanzas municipales al respecto. En cada Comunidad debe existir una normativa interna que especifique las condiciones de uso de la piscina, el aforo máximo y el horario. Dicha normativa debe estar colocada en un lugar visible dentro de las zonas comunes, se suele poner a la entrada y en el interior de la piscina.

La Comunidad debe enviar un análisis de agua con los parámetros exigidos antes de la apertura de la piscina y también a mediados de la temporada de baño.

Para la apertura de la piscina comunitaria, la Comunidad debe disponer de la Licencia Municipal de Actividad además de la siguiente documentación:

  • CIF o NIF de la Comunidad de Vecinos.
  • Datos del Presidente de la Comunidad de Vecinos, tales como Nombre, DNI, domicilio, teléfono…
  • Datos del encargado de la empresa de mantenimiento de la piscina, tales como Nombre, teléfono…
  • Título y contrato del personal sanitario: socorristas y ATS/DUE y/o médico. Cada Comunidad Autónoma establece el número de personal sanitario en función del tipo de piscina y el tamaño de la misma.
  • Ficha técnica de datos de seguridad de la piscina (productos químicos) sobre el tratamiento que recibe el agua tanto en verano como en invierno.
  • Libro de Registro y Control de Piscinas.
  • Número de viviendas que forman la Comunidad de Vecinos.
  • Análisis del agua de la piscina para comprobar que los parámetros de calidad se encuentran dentro de la legalidad en caso de haber sometido el agua a algún tratamiento en invierno.
  • Certificado de desinsectación y desratización.
  • Información a la vista de los usuarios de la piscina de horarios y normas de uso de la misma, teléfono de emergencias y tratamientos que lleva el agua.

Diariamente se debe cumplir con los parámetros exigidos de cloro, PH y lectura de contadores. Se deberá cumplir con las exigencias de salubridad demandadas por la Ley.

El libro de Registro y Control de Piscinas estará siempre a disposición de las Autoridades Sanitarias.

Las obras que haya que realizar en la piscina deberán ser aprobadas por mayoría simple y todos los propietarios de la Comunidad deberán contribuir al pago de las mismas en función al coeficiente de participación (la usen o no).

Es aconsejable que la Comunidad disponga de un Seguro de responsabilidad civil comunitaria frente a terceros, para usarlo en caso de daños a usuarios de la piscina causados por negligencia de la Comunidad.

Obtener ingresos extras y reducir gastos en una Comunidad de Propietarios

¿Cómo obtener ingresos extras en una Comunidad de Propietarios?

Existen diferentes maneras de obtener beneficios económicos en una Comunidad de Propietarios para poder hacer frente a los gastos de la misma:

  • Alquilar elementos comunes. Para ello se necesita el voto a favor de 3/5 partes de los propietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal:
    • Plazas de garajes. Si la Comunidad dispone de plazas de garaje propias que no están ocupadas se pueden alquilar. Se recomienda primero ofrecerlas en alquiler a los propietarios de la Comunidad.
    • Portería. Si la Comunidad dispone de portería desocupada al no disponer de portero, se puede alquilar o vender.
    • Locales comunitarios. Es frecuente cederlos para actividades deportivas. Si se dispone de piscina se puede alquilar para clases particulares de natación.
    • Espacios del edificio (fachadas) para colocar publicidad.
    • Azoteas para antenas de telefonía móvil. La colocación de una antena de telefonía móvil necesita una licencia municipal y pasar una inspección anual de mantenimiento.
  • Instalar placas fotovoltaicas. Los paneles solares proporcionan energía para cubrir las necesidades de la Comunidad. Si se produce un exceso de energía, ésta se puede vender a la empresa gestora. Hay que tener en cuenta que la producción de energía eléctrica constituye una actividad económica para la Comunidad, y por tanto estará sujeta a obligaciones fiscales y administrativas.

¿Cómo reducir gastos en una Comunidad de Propietarios?

Algunas de estas medidas pueden suponer un ahorro de los gastos de la Comunidad:

  • Reducir gastos energéticos:
    • Renovar la iluminación, instalando bombillas de bajo consumo y LED,
    • Revisar la contratación eléctrica, solicitando presupuestos a las diferentes empresas de suministro eléctrico y así contratar el más beneficioso para la Comunidad.
    • Regular y realizar el mantenimiento de la calefacción, aire acondicionado y agua caliente.
  • Usar correctamente los ascensores. Realizar un buen mantenimiento de los mismos puede ayudar a disminuir los gastos, por ejemplo, instalando baterías de condensación.
  • Revisar el aislamiento del edificio (ventanas, puertas…).
  • Revisar el seguro de la Comunidad. Solicitar presupuestos a las diferentes compañías de seguros y así contratar el más beneficioso para la Comunidad.
  • Gestionar continuamente los morosos.
  • Controlar el agua para el riego de jardines. Utilizar sistemas de riego por goteo o de agua de lluvia acumulada puede ayudar a reducir el consumo de agua.
  • Solicitar ayudas económicas para la realización de determinadas obras.

Para estar bien informados y asesorados en todos estos aspectos es importante la contratación de un Administrador de Fincas Profesional que nos ayude a obtener la mejor relación calidad-precio en los servicios y suministros contratados.

Obligaciones Fiscales de una Comunidad de Propietarios

Obligaciones Fiscales de una Comunidad de Propietarios

Normalmente las Comunidades de Propietarios no persiguen ningún fin lucrativo, no obstante, están obligadas a cumplir ciertos requisitos ante Hacienda:

I.V.A. (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Si la Comunidad de Propietarios lleva a cabo actividades económicas estará obligada a presentar el IVA sobre los ingresos recibidos por dichas actividades. Entre estas actividades cabe destacar: el arrendamiento de espacios comunes, como la azotea para la colocación de una antena, o la fachada para la colocación de anuncios publicitarios, o el alquiler de un local común. En estos casos la Comunidad de Propietarios deberá emitir la correspondiente factura y repercutir el Impuesto.

Por otro lado, la Comunidad de Propietarios puede deducirse las cuotas de IVA soportado que estén relacionadas directamente con la obtención de los ingresos. Por ejemplo, las obras de adecuación de la azotea para la instalación de la antena, o el mantenimiento de las instalaciones o reparaciones de los locales alquilados, siempre y cuando fuera a cargo de la Comunidad de Propietarios.

Están exentas de IVA las viviendas que sean propiedad de la Comunidad, por ejemplo la casa del portero, que sean alquiladas a particulares como uso de vivienda habitual.

Hacienda considera que los ingresos por alquileres en comunidades son “Rendimientos de capital inmobiliario” porque si los considera “Rendimientos de actividades económicas” obligaría a liquidar el IRPF y otras obligaciones más complejas.

El IVA hay que presentarlo trimestralmente mediante el modelo 303 y anualmente mediante el modelo 390.

Como la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica, si recibe ingresos por rentas superiores a 3.000 € anuales, deberá presentar también el modelo 184 e imputar dichas rentas proporcionalmente entre los propietarios de la Comunidad según su coeficiente de participación.

Modelo 347 (Declaración Anual de Operaciones con Terceros)

El Real Decreto 828/2013 determina la obligación de las Comunidades de Propietarios en régimen de propiedad horizontal de presentar la declaración de operaciones con terceros (347).

Si la Comunidad de Propietarios no realiza actividades empresariales o profesionales, pero sí realiza operaciones con terceros que superen los 3005,06 € durante el ejercicio, tendrá la obligación de presentar el modelo 347. En este caso no se deben declarar las operaciones que corresponden a la compra de los suministros de energía eléctrica o combustibles que se usen para el consumo comunitario, ni los suministros de agua, ni los seguros que tengan por finalidad el aseguramiento de bienes de zonas y elementos comunes. Sí se deben declarar las operaciones que corresponden a mantenimiento y conservación, obras, gastos de administración, limpieza… Esta obligación existe desde Enero de 2014. La declaración se presentará en el mes Febrero declarando las operaciones de terceros correspondientes al ejercicio anterior y que superen los 3005,06 €.

Si la Comunidad de Propietarios realiza actividades empresariales o profesionales, incluirá en el modelo 347 además de las operaciones comentadas en el apartado anterior todas las relacionadas con el desarrollo de la actividad empresarial.

I.R.P.F. (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas)

Si la Comunidad tiene empleados contratados (conserje, personal de mantenimiento, socorrista, jardinero…) está obligada a practicar la correspondiente retención en nómina e ingresarla en la Hacienda Pública.

Si la Comunidad contrata servicios de profesionales independientes (administrador, abogado, arquitecto…) también deberá practicar la correspondiente retención en el importe de las factura a abonar a estos profesionales por sus servicios.

No existe obligación de practicar retención por los servicios que no tienen la condición de profesionales (fontanería, electricidad, albañilería, compra de productos o mercancías…). No obstante, existen algunas excepciones en la que sí resulta obligatorio practicar una retención del 1% de la base imponible de la factura de aquellos autónomos (albañiles, electricistas, fontaneros…) que estén en régimen de estimación objetiva y que sean contratados por la Comunidad.

Estas retenciones deben declararse e ingresarse en la Hacienda Pública trimestralmente por medio del modelo 110 ó 111. También se debe presentar el Resumen Anual de las retenciones por medio del modelo 190.

Medidas de Prevención de Incendios en las Comunidades de Propietarios

Medidas de Prevención de Incendios en las Comunidades de Propietarios

Para evitar la formación de incendios en las Comunidades de Propietarios se deben conocer las siguientes medidas de prevención básicas:

Se considera recomendable contratar una empresa de instalación de sistemas contra incendios. Estas empresas deben realizar obligatoriamente una inspección anual del edificio y así garantizar toda la protección que la comunidad de vecinos necesita.

Extintores portátiles prevencion-de-incendiosy bocas de incendio

Se deben encontrar al alcance de cualquier persona que se vea afectada en una situación de incendio.

Deben existir extintores portátiles en cada planta del edificio, y al menos uno debe estar colocado a 15 metros del origen de evacuación o de la puerta de salida de la vivienda.

Las bocas de incendio sólo deben instalarse en las zonas de riesgo especial alto (trasteros, garajes mal ventilados, salas de calderas, depósitos de combustible, contadores de gas o de electricidad…)

Altura de Evacuación

Si la altura de evacuación de la Comunidad de Vecinos supera los 80 metros, se necesitará una instalación automática de extinción. Si en cada planta la altura de evacuación supera los 28 metros, será necesaria la incorporación de un ascensor de emergencia.

Las alarmas de detección de incendios son obligatorias cuando la altura de evacuación de la Comunidad de Propietarios supera el tope de 50 metros. Si la altura supera los 24 metros, deberán instalarse las columnas secas o vacías, que facilitan el acceso de los sistemas de extinción.

Si la superficie total construida de la Comunidad de Propietarios se encuentra entre los 5.000 y los 10.000 m2, será obligatoria la existencia de al menos una boca de incendio o hidratante exterior.

Otros elementos opcionales de protección contra incendios

Últimamente el Código Técnico de Edificación aconseja instalar detectores de humo y fuego en el interior de las viviendas, pese a no ser obligatorios. Estos dispositivos tienen un coste en el mercado de unos 30 euros aproximadamente.

Principales causas de incendios en Comunidades de Propietarios

La mayor parte de los incendios ocasionados en Comunidades de Propietarios se deben a:

  • Deficiente estado de la red eléctrica, no se cumple con el Reglamento de Baja Tensión (REBT), lo que puede provocar cortocircuitos.
  • Mala combustión de sistemas de calefacción (chimeneas, braseros…). Algunos mecanismos obsoletos de calefacción pueden provocar la generación de monóxido de carbono (gas que puede producir la muerte).

Paneles Solares en las Comunidades de Propietarios

Paneles Solares en las Comunidades de Propietarios

Cada vez es más habitual que las comunidades de vecinos se autoabastezcan de agua caliente sanitaria y electricidad por medio de la instalación de placas solares comunitarias para que los vecinos puedan disfrutar de las ventajas de la energía solar en sus viviendas.

Para la instalación se aprovechan espacios que de otro modo serían inútiles e improductivos: cubiertas, tejados… Se puede instalar en cualquier espacio que posea los requisitos recomendables de orientación solar y liberado de sombras.

Según el Código Técnico de la Edificación, desde 2006 en edificios de nueva construcción es obligatoria la instalación de paneles solares para producir agua caliente en porcentajes variables sobre el consumo total, según la situación geográfica, la legislación autonómica y las normativas locales.

Para instalar placas solares en edificios más antiguos existen ayudas y subvenciones públicas, esto anima a las comunidades de vecinos a plantearse dicha instalación.

Ventajas y Beneficios

La instalación de los paneles solares requiere una inversión inicial por parte de los propietarios de la Comunidad que a medio-largo les reportará beneficios. La instalación de placas solares ofrece entre otras ventajas:

  • El ahorro económico y energético que  a medio-largo plazo supone para los vecinos de la Comunidad produciendo su propia electricidad y agua caliente. Según las características de la instalación de los paneles solares puede suponer también un ahorro en la climatización de la piscina comunitaria; en el gasto eléctrico de la iluminación de zonas comunes; y en la climatización o calefacción de las viviendas y del edificio.
  • Favorecer al desarrollo sostenible.
  • En algunos casos estas instalaciones se realizan en concepto de huerto solar o campo fotovoltaico con el fin de vender la electricidad a las compañías eléctricas. Esto supone una inversión segura con rentabilidad y beneficios para 25 años por Ley y que suponen interesantes ingresos comunitarios o individuales según lo convenido.

Subvenciones y Ayudas

Las Comunidades de Propietarios cuentan con subvenciones y ayudas para adecuar sus viviendas a los nuevos proyectos que utilizan energía solar. Las subvenciones pertenecen al Plan de Acción de Ahorro y Eficiencia Energética 2011-2020 desarrollado por el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDEA), entidad pública empresarial del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio.

Para ello hay habilitada una línea de préstamo que financia inversiones en proyectos de energía solar. Entre los principales beneficiarios de este plan energético se encuentran las pequeñas y medianas empresas y las comunidades de propietarios pudiendo solicitar una financiación de hasta el 100% del coste total del proyecto.

Tipos de Instalaciones y Período de Amortización

El período de amortización de la instalación depende de varios factores como: el correcto cálculo de las necesidades; la optimización del sistema; una adecuada instalación y calidad de materiales; las subvenciones públicas obtenidas; su uso…

  • Paneles solares térmicos, cuya adquisición puede costar 2.400 euros aproximadamente y con una duración media de 25 años. Se amortizan aproximadamente en 4 ó 6 años.
  • Placas fotovoltaicas, que para almacenar energía y proporcionar electricidad en las viviendas sólo necesitan que sea de día, sin importar que luzca o no el sol. Su precio medio es bastante más elevado, 24.000 euros dependiendo de los watios. Quedan amortizadas a partir de los 7 años desde su instalación.

Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios

Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios

El Ministerio de Industria, Energía y Turismo a través del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía pone en marcha un programa específico de ayudas y financiación, con el fin de de promover actuaciones integrales que favorezcan la mejora de la eficiencia energética y el uso de energías renovables en el parque de edificios existentes del sector residencial. Este programa está dotado con 125 millones de euros, y con él se cumple con e artículo 4 de la Directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética. De esta forma se consigue mejorar el rendimiento energético de los edificios, tanto viviendas como locales hoteleros, y reducir su consumo de energía.

Actuaciones y Tipos de Ayuda

Las actuaciones se encuadrarán en una o más de las siguientes tipologías:

  • Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica. El tipo de ayuda será bajo la modalidad combinada de entrega dineraria sin contraprestación y préstamo reembolsable.
  • Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación. El tipo de ayuda será bajo la modalidad de préstamo reembolsable.
  • Sustitución de energía convencional por biomasa en las instalaciones térmicas. El tipo de ayuda será bajo la modalidad de préstamo reembolsable.
  • Sustitución de energía convencional por energía geotérmica en las instalaciones térmicas. El tipo de ayuda será bajo la modalidad de préstamo reembolsable.

Las condiciones de los préstamos reembolsables serán:

  • Tipo de Interés: Euribor + 0.0%.
  • Plazo máximo de amortización: 12 años (incluido 1 año de período de carencia opcional).
  • Garantías: Aval o contrato de seguro de caución por importe del 20% de la cuantía del préstamo.

Estas actuaciones deberán mejorar la calificación energética total del edificio en, al menos, una letra medida en la escala de emisiones de dióxido de carbono (Kg CO2/m2 año) respecto a la calificación energética inicial del edificio. Se podrá realizar una tipología de actuación o una combinación de varias para obtener la mejora de la calificación energética.

Beneficiarios de las Ayudas

  • Personas físicas y jurídicas propietarias de edificios de uso residencial, tanto hotelero como vivienda.
  • Comunidades de Propietarios constituidas conforme a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Los propietarios únicos de edificios de viviendas o los propietarios de viviendas unifamiliares que no hubiesen otorgado el título constitutivo de Propiedad Horizontal y que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil.
  • Empresas de servicios energéticos.

Plazo de Presentación de las Solicitudes

Las ayudas podrán solicitarse desde el día siguiente de la publicación en el Boletín Oficial del Estado de esta resolución hasta el 30 de Octubre de 2015.

 

Regulación Interna de la Comunidad

Regulación Interna de la Comunidad

Título Constitutivo y Estatutos

El Título Constitutivo es un documento obligatorio en las Comunidades de Propietarios en el que se describen los pisos y locales del edificio y su cuota de participación.

Según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal los Estatutos son el conjunto de normas que tienen que regir la vida de la Comunidad y son de obligado cumplimiento para todos los vecinos, tanto propietarios como inquilinos. No son obligatorios por Ley pero es aconsejable que existan ya que pueden ayudar a mantener y respetar unas normas específicas que en muchos casos son convenientes. para una buena convivencia entre los vecinos. Pueden formar parte del Título Constitutivo. Una vez aprobados los Estatutos por unanimidad en una Junta de la Comunidad se deben inscribir en el Registro de la Propiedad. Si no se inscriben en el Registro de la Propiedad sus normas serán obligatorias para los propietarios que los hayan aprobado, pero no para los futuros propietarios. Los Estatutos pueden contener las siguientes normas:

  • Uso de los espacios privados (pisos, locales…) y comunes (escalera, portal, ascensor…).
  • Limitación de algunos espacios comunes para uso privativo (patios, terrazas…).
  • Derechos y deberes de todos los vecinos.
  • Establecimiento de cuotas ordinarias y extraordinarias, y de gastos generales.
  • Existencia de otros cargos de gobierno complementarios a los de presidente, secretario y administrador (vicepresidente, vocales…)
  • Forma de gestión y administración.

Reglamento de Régimen Interno

El artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge que los propietarios de una Comunidad pueden establecer un Reglamento de Régimen Interno que contendrá aquellas normas acordadas por la Junta de Propietarios para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes dentro de los límites de la Ley y de los Estatutos. Es de obligado cumplimiento para todos los vecinos, tanto propietarios como inquilinos. A diferencia de los Estatutos, las normas de Régimen Interno se aprueban y modifican, en primera convocatoria, por mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación o, en segunda convocatoria, por mayoría de asistentes que a su vez representen más de las mitad de dichas cuotas de participación. El Reglamento de Régimen Interno deberá estar separado del Título Constitutivo y su inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria. El Reglamento de Régimen Interno puede contener los siguientes aspectos:

  • Ordenación estética de las placas de los buzones.
  • Color de las puertas de acceso a las viviendas.
  • Horarios de recogida de basuras
  • Limitación del acceso de determinados animales domésticos a algunos espacios del edificio.
  • Horario de apertura y cierre de portal
  • Encendido de calefacción.
  • Uso de la piscina.
  • Tendido de ropa.

 

Documentación para el Mantenimiento de un Edificio

Documentación para el Mantenimiento de un Edificio

En un edificio de viviendas, tanto los propietarios como la Comunidad, deberán tener en su poder la siguiente documentación para conocer la estructura, instalaciones, elementos, acabados, etc.. del edificio y sus viviendas y así poder llevar a cabo un mantenimiento correcto del mismo/de las mismas.

Documentación básica del edificio

Esta documentación debe ser entregada a la Comunidad de Propietarios y la conforman los siguientes documentos:

  • Copia de la escritura de Obra Nueva y División Horizontal con inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Copia de los estatutos de la Comunidad.
  • Informe sobre las cargas tributarias de la edificación.
  • Copia de la memoria del Proyecto definitivo de ejecución de obra con la autorización municipal.
  • Planos definitivos de Arquitectura con la autorización municipal: Emplazamiento, General de la Edificación, Planta de sótanos, baja y pisos.
  • Copia de la licencia de obras.
  • Certificado final de obra, visado en los colegios profesionales correspondientes.
  • Acta de la recepción de la obra suscrita por el Arquitecto Director, Empresa Promotora y Empresa Constructora.
  • Licencia de primera ocupación.
  • Alta en la Contribución Territorial Urbana.
  • Póliza de seguro de incendios.
  • Garantías de los instaladores.
  • Relación de oficios e instaladores que han intervenido (pueden estar incluidas en el Manual de Uso).
  • Alta en el servicio postal y recogida de basuras.
  • Informe sobre la servidumbre permanente de paso concedidas a las Compañías suministradoras de servicios, agua, gas, electricidad.
  • Disposiciones legales preceptivas para las Comunidades de Propietarios sobre el uso y la conservación del edificio.
  • El Libro del Edificio (CM).

Las instalaciones deben tener:

  • Antena colectiva para TV. Y FM.
  • Aparatos elevadores.
  • Electricidad.
  • Fontanería, agua fría y agua caliente sanitaria.
  • Garaje.
  • Instalación de gas.
  • Si la calefacción es central: Instalación, agua caliente sanitaria y depósito de combustible.
  • Seguridad y Protección contra incendios.
  • En algunos casos: Piscina.

Documentación básica de cada vivienda

Esta documentación debe ser entregada al propietario de cada vivienda de  la Comunidad y la conforman los siguientes documentos:

  • Escritura de compra-venta con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Copia de los Estatutos de la Comunidad.
  • Extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda desde el día de la constitución de la Comunidad hasta la fecha de la adquisición.
  • Informe sobre las cargas tributarias de la edificación en general y específicas de la vivienda, de los gastos, contratos y suministros.
  • Memoria general de la edificación y de la vivienda.
  • Plano general del emplazamiento de la vivienda.
  • Plano de la vivienda.
  • Copia de la Licencia de primera ocupación y Cédula de habitabilidad en aquellos casos que sea exigida.
  • Alta en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Copia del justificante de paso del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana.
  • Solicitud de suministro de gas, previa inscripción y aprobación de la instalación por la compañía suministradora.
  • Boletín de la instalación eléctrica  para contratación de servicios con la compañía suministradora.
  • Garantía de los aparatos domésticos.
  • Manuales de instrucciones para el uso y manejo de los aparatos domésticos que utilizan energía eléctrica y combustible gaseoso (pueden incluirse en el manual de uso).
  • Manual de uso de la vivienda.

 

ITE del Edificio

¿Qué es la ITE de un Edificio?

Se trata de la Inspección Técnica de Edificios. Desde Julio de 2012 es obligatorio que todos los inmuebles con una antigüedad mayor a 25 años y que se encuentren en municipios de más de 25.000 habitantes  pasen la ITE. No obstante cada Comunidad Autónoma puede establecer sus propios criterios.

Consejos para pasar con éxito la ITE

  • Contratar a un técnico o empresa competente. Es importante que la Comunidad se asesore bien antes de contratar a un técnico o empresa para que realize la ITE. Será un profesional cualificado y con la experiencia y profesionalidad necesaria para llevar a cabo dicha inspección. Es aconsejable contar con un técnico durante la realización de las obras necesarias para que sea el encargado y responsable de la dirección y ejecución de las mismas. Es decir, por un lado estará el técnico o empresa que realize la ITE y por otro lado el técnico o empresa que realize las obras necesarias para llevar a cabo la ITE, sus intereses no deben ser comunes para no vulnerar la seguridad de actuación de los propietarios.
  • Encargar una pre-ITE. Se solicitará al técnico un avance de los posibles defectos y deficiencias que se incluirá en el acta de inspección y en  caso de ser desfavorable poder valorar y realizar las obras necesarias previas a la emisión del informe. Así se evitará una calificación desfavorable que conlleve la ejecución de obras de mayor entidad.
  • Solicitar ayudas y subvenciones públicas. La Comunidad se deberá informar de las ayudas o subvenciones existentes a nivel local, autonómico o estatal, para poder así beneficarse de las mismas y reducir el coste de la ITE.
  • Introducir medidas de eficiencia energética. Se pueden aprovechar las obras necesarias para introducir medidas de eficiencia energética.
  • No optar por la ITE más barata. Una ITE bien realizada debe incluir: las visitas realizadas al inmueble, la cumplimentación de las actas, la recogida de antecedentes del edificio, el visado del acta de inspección (opcional) y la presentación en el Ayuntamiento correpondiente.
  • Exigir el visado. Se recomienda solicitar el visado colegial del acta de inspección de edificios aunque no sea obligatorio. Con el visado la Comunidad tiene plena confianza en que el técnico autor del acta de la ITE está habilitado para desempeñar con garantía su trabajo y estará cubierto por el seguro de responsabilidad civil.
  • Renovar los elementos de accesibilidad. Se pueden aprovechar las obras para mejorar los elementos de accesibilidad existentes y que no cumplan con la normativa, por ejemplo la colocación de un ascensor.
  • Sostenimiento y conservación del inmueble. Se deben realizar las obras oportunas para la adecuada conservación y mantenimiento del edificio para que cumpla con las condiciones de habitabilidad, seguridad y accesibilidad.
  • Crear una comisión de obras. Es recomendable nombrar en la Junta General de Propietarios una comisión de obras donde se presenten los diferentes presupuestos. Esta comisión representará a los propietarios junto con el técnico durante el período que duren las obras para subsanar los defectos del edificio.