Cambios en el Artículo 2 de la LPH: Ámbito de Aplicación

Cambios en el Artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal: Ambito de aplicación

La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal referente a su ámbito de aplicación. La Ley de Propiedad Horizontal se aplicará en:

  • Comunidades de Propietarios constituidas según lo dispuesto en el Título Constitutivo, es decir, comunidades en las que se define por un lado el inmueble en su conjunto y por otro lado cada piso o local con su cuota de participación.
  • Comunidades que reúnan el siguiente requisito: «Los diferentes pisos o locales o las partes de ello susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes». Estas Comunidades se regirán según lo dispuesto en la Ley de Código Civil en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes.
  • Complejos inmobiliarios privados. Se trata de complejos compuestos por dos o más edificios o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. El total de los edificios del complejo se puede constituir en una sola comunidad de propietarios, de ahí se conoce el concepto de comunidad con sub-comunidades. Un ejemplo de complejo inmobiliario privado puede ser una urbanización que se compone de varios bloques de viviendas, locales, piscina… En este caso la comunidad será la urbanización y cada bloque de viviendas, local, piscina… será una sub-comunidad.
  • Sub-comunidades, es decir, cuando varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, de determinados elementos o servicios comunes para su uso y disfrute exclusivo. Estos elementos o servicios comunes estarán dotados de unidad e independencia funcional y económica.
  • Entidades urbanísticas de conservación. Son entidades destinadas a la conservación y  mantenimiento de una urbanización ya realizada, que desde su inscripción en el Registro adquieren personalidad jurídica propia. Estas entidades tienen que estar siempre vinculadas a un elemento territorial. En cuanto a las obras de conservación a realizar se encuentra la pavimentación de calzadas, aparcamientos, aceras, red de alcantarillado, red de alumbramiento público, red de distribución de energía eléctrica, red peatonal y espacios libres, jardinería en espacios libres, mobiliario urbano.

Cambios en el Artículo 10 de la LPH: Obras de Conservación y Accesibilidad

Cambios en el Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal: Obras de Conservación y Accesibilidad

La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que hace referencia a las Obras de Conservación y Accesibilidad.

Con el paso del tiempo, un edificio o inmueble necesita la realización de una serie de obras o reparaciones necesarias para el adecuado mantenimiento, habitabilidad y conservación del mismo. Estas obras y reparaciones tendrán carácter obligatorio y pueden venir impuestas por las Administraciones Públicas o ser solicitadas por los propietarios del inmueble. Entre estas obras se encuentran las siguientes:

1. Las necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus instalaciones comunes y servicios. También las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.

2. Las necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y las obras solicitadas por los propietarios en cuya vivienda o local vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de setenta años. El objetivo de estas obras es facilitar a estas personas el uso adecuado de los elementos comunes y favorecer su comunicación con el exterior por medio de colocación de rampas, ascensores…Estas obras serán obligatorias si el importe total de la obra no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, en este caso, los gastos de la obra los deben de asumir la totalidad de los vecinos. Si la inversión supera las 12 mensualidades, se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (es decir, el 51%). Se computarán como favorables los de los propietarios ausentes, siempre y cuando éstos no comuniquen su disconformidad en el plazo de 30 días naturales.

3. Las necesarias para la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura del edificio o de los elementos comunes a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

4. Las necesarias para la segregación y agregación de viviendas o locales, cuando sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana. Para la realización de estas obras será necesaria la aprobación de las 3/5 partes del total de los propietarios, y que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación.

¿Quén se hace cargo de las Obras de Conservación y Accesibilidad?

Los gastos ocasionados por las obras referidas en los puntos 1, 2 y 3 del apartado anterior serán costeados por la totalidad de los propietarios de la comunidad, debido a que se trata de obras o reparaciones de carácter obligatorio. En la Junta de vecinos se acordará el importe de la/s  derrama/s  y la/s fecha/s de abono. Los propietarios que se nieguen al pago de los gastos de las obras y no cumplan con lo acordado tendrán que responder a las sanciones que puedan imponerse por Ley.

Reglamento y Estatutos de una Comunidad de Propietarios

¿Qué es el Reglamento de una Comunidad de Propietarios?

El Reglamento de Régimen Interno de una Comunidad de Propietarios hace referencia a cuestiones de funcionamiento de los servicios y elementos comunes de la Comunidad. Ejemplo: régimen de recogida de basuras, horario de funcionamiento de la calefacción, piscina…, etc.

El Reglamento puede modificarse en las Juntas de Propietarios, sin otro requisito que el acuerdo de la mayoría.

¿ Qué son los Estatutos de una Comunidad de Propietarios?

Los Estatutos regulan los derechos, obligaciones y prohibiciones fundamentales, relativos a la utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, conservación, seguros y reparaciones, administración y gobierno. Ejemplo: exoneración de gastos, definición de los servicios o instalaciones comunes, prohibiciones o autorizaciones relativas a la vivienda, local…, agregaciones o segregaciones, etc.

Los Estatutos deben de estar contenidos en el Título Constitutivo que es la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal inscrita en el Registro Mercantil.

Para modificar los Estatutos en las Juntas de Propietarios se requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios.

Cuestiones a tener en cuenta

Ni el Reglamento ni los Estatutos podrán regular derechos, obligaciones o prohibiciones contrarios a lo que dicte la Ley de Propiedad Horizontal.

El Reglamento, a su vez, tampoco podrá regular derechos, obligaciones o prohibiciones contrarios a lo que especifiquen los Estatutos. El Reglamento no puede suplantar ni modificar la Ley de Propiedad Horizontal ni lo dicho en los Estatutos.

Segregación de una Vivienda

Segregación de una Vivienda

Puede ocurrir que un Propietario de una Comunidad tenga una vivienda demasiado amplia y quiera dividirla en dos o más viviendas más reducidas e independientes.  El motivo de tomar la decisión de segregarla puede ser para poder vender o alquilar las viviendas por separado.

Con la segregación de una vivienda se consigue una división física del inmueble y que se convierta en una unidad jurídica con todas las de la Ley, que tenga su gravamen y que pueda ser usada, transmitida…

Requisitos para Segregar una Vivienda

Para poder llevar a cabo la Segregación habrá que:

  • Tener en cuenta que lo debe permitir las normas urbanísticas de ordenación detalladas en el plan de general del Municipio.
  • Elaborar un proyecto técnico.
  • Cumplir los mínimos exigidos por la cédula de habitabilidad.
  • Conseguir el permiso o licencia del ayuntamiento.

Si en los Estatutos de la Comunidad se establece que para la Segregación no es necesaria la autorización previa de la Junta, se podrá llevar a cabo la misma cumpliendo lo previsto en los Estatutos y no  afectando o alterando los elementos comunes, ni poniendo en peligro la estabilidad y seguridad del edificio. Si todo esto se viera afectado se necesitaría la autorización previa de la Comunidad.

Puede ser que en los Estatutos de la Comunidad se establezca que para la Segregación se necesita la autorización del resto de propietarios de la Comunidad. Con la antigua Ley de Propiedad Horizontal era necesaria la conformidad de todos y cada uno de los propietarios. Con la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal sólo será necesaria la aprobación de las 3/5 partes del total de los propietarios, y que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación. Esto se aplicará también en el caso contrario: agregación de una vivienda (unión de varias viviendas en una).

Como resultado de la segregación se crearán dos o más nuevas propiedades con dos o más cuotas de participación en los gastos comunes. Si las nuevas cuotas de participación no alteran las cuotas de participación del conjunto del edificio, no será necesario el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.

Contadores de Agua de una Comunidad

Contadores de Agua en una Comunidad

En una Comunidad de Propietarios la instalación de los contadores de agua puede ser  por medio de un contador general (común para todos los propietarios), o por medio de contadores individuales (uno para cada propietario).

Las viviendas de nueva construcción están obligadas por Ley a la instalación de contadores individuales.

Cada Comunidad Autónoma dispone de su propia legislación con respecto a la individualización de contadores de agua. Hay Comunidades Autónomas en las que se permite la coexistencia de un contador general y de contadores individualizados. En este caso, si un vecino quiere instalar un contador privado, está en su derecho, no necesita de un acuerdo comunitario pero es aconsejable que lo comunique a la Junta. En el caso de coexistir los dos sistemas, se deberá descontar de la factura global el consumo de los propietarios que tengan contadores individualizados.

¿Qué se necesita para individualizar los Contadores de Agua?

En las Comunidades Autónomas en las que no se permita la coexistencia de un contador general y de contadores individualizados, y  la comunidad de propietarios desee individualizar los contadores, se necesitará lo siguiente:

  • Se celebrará una Junta de vecinos para decidir por medio de una votación la instalación o no de contadores individualizados. No se requiere unanimidad o mayoría absoluta porque los contadores no se consideran elementos comunes. La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e) la obligación que cada propietario tiene de contribuir a los gastos comunes que no sean susceptibles de individualización, y el gasto del agua es perfectamente individualizable. Si la Junta se celebra en primera convocatoria serán necesarios los votos a favor de la mayoría simple de los propietarios, si se celebra en segunda convocatoria, serán necesarios los votos de la mayoría de los propietarios. La votación se calculará en función a la cuota de participación de cada propietario, es decir, cada voto vale el porcentaje que posea su piso en el total del edificio. Si no se adopta ningún acuerdo, los vecinos que no estén conformes con la decisión adoptada podrán solicitar su aprobación por vía judicial, por lo que será el Juez de primera instancia el que decidirá a cerca de la colocación o no de los contadores individuales. Para ello el Juez tendrá en cuenta los siguientes factores: si existe lugar físico y hábil para su colocación…
  • Todos y cada uno de los propietarios deben reunir las condiciones exigidas para poder instalar su contador.

Ventajas de individualizar los Contadores de Agua

  • Cada propietario podrá conocer su propio consumo y así pagar sólo por lo que consume. Este gasto es más “justo” si lo comparamos con el gasto en el caso de existir un contador general ya que en este caso el consumo general se repartiría entre todos los propietarios. Con el consumo individualizado se podrá conseguir reducir el consumo.
  • En algunos casos, permitirá beneficiarse de bonificaciones por bajo consumo, y en caso de familias numerosas de descuentos destinados para ello.

Reglamento sobre Piscinas en una Comunidad

Reglamento sobre Piscinas en una Comunidad

Dentro de una Comunidad de Propietarios, la piscina es uno de los elementos comunes que más se disfruta pero a su vez uno de los más conflictivos.

Las piscinas de uso público se rigen por la normativa de la Comunidad Autónoma a la que pertenecen, cada Comunidad Autónoma dispone de su propia normativa.

No existe un criterio común para determinar si las piscinas de las comunidades de vecinos son públicas o no, cada Comunidad Autónoma procede de modo distinto. Ejemplos:

  • Madrid. Las comunidades de menos de 30 viviendas no se rigen por la normativa autonómica.
  • Andalucía, Cantabria, Galicia y País Vasco. Las comunidades de menos de 20 viviendas no se rigen por la normativa autonómica.
  • Comunidad Valenciana. Las comunidades con aforo inferior a 100 personas no se rigen por la normativa autonómica.
  • Castilla y León, Murcia, Cataluña y Baleares. Se excluyen de la normativa autonómica todas las comunidades de vecinos.

Obligaciones

Todas las piscinas de las comunidades de vecinos deben tener sus normas de régimen interno (uso), que deberán estar visibles a la entrada de las mismas y en su interior. Entre las normas se expondrán las relativas a higiene, ropa, calzado, mascotas, juegos, comidas y bebidas…

Si se trata de pisicinas privadas, será la propia comunidad de propietarios la encargada de que se cumplan las normas de salubridad que exige la Ley, y de conservar las instalaciones.

Las normas de uso y horarios se aplicarán en función a lo indicado en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, en su defecto se establecerán por acuerdo mayoritario de los propietarios.

Todos los propietarios, usen o no la piscina, deberán hacer frente tanto a los gastos de mantenimiento de la misma como a los generados por la realización de obras, en función a su coeficiente de participación.

Seguros y Accidentes

Daños físicos causados a los usuarios:

  • Daños fortuitos o por culpa del usuario: La comunidad no asume ninguna responsabilidad.
  • Daños por negligencia de la comunidad: Se aplica la responsabilidad civil comunitaria frente a terceros.

La Ley de Propiedad Horizontal no obliga a las comunidades de vecinos a formalizar un seguro de responsabilidad civil, pero es recomendable.

Socorristas

Es obligatorio que todas las piscinas dispongan de personal socorrista especializado, y deberá permanecer en las instalaciones al cuidado de los bañistas durante todo el horario de uso. El número de socorristas por piscina varía en función del tipo de piscina, del tamaño y de la normativa vigente en la Comunidad Autónoma correspondiente.

 

Junta de vecinos online

Una de las tareas del Administrador de una Comunidad de Propietarios es convocar las correspondientes Juntas de Vecinos en las cuales se realizará entre otras cosas:

  • Presentación de Presupuestos para el nuevo ejercicio (gastos e ingresos).
  • Se tomarán decisiones para el correcto funcionamiento de la Comunidad.
  • Se decidirán presupuestos para alguna reforma por medio de la votación de los propietarios.
  • Ruegos y Preguntas

Es recomendable que el  administrador utilice un Software de Administración de Fincas online (Saas) para poder gestionar cómodamente las juntas de vecinos, además de todo tipo de gestiones de la Comunidad: Contabilidad, Tesorería, Incidencias, Generación de Cuotas…

Ventajas de utilizar un software online para las Juntas de Vecinos

La ventaja principal de un Software de Administración de Fincas online es que se puede utilizar desde cualquier ubicación, solo se requiere un punto de conexión a Internet. Esto quiere decir que se puede utilizar desde un teléfono móvil, un Ipad, un portátil… Por lo tanto, si el Administrador acude a una Junta de vecinos con uno de estos terminales podrá llevar prácticamente toda la gestión de la junta puntualmente:

  • Anotar los propietarios que han acudido a la Junta.
  • Consultar y mostrar cualquier información desde la aplicación.
  • Realizar algún tipo de votación.
  • Redactar el Documento de Acta.

Esto aporta para la Administración de Fincas las siguientes ventajas:

  • Se introducen los datos inmediatamente en la propia Junta.
  • Se puede consultar en la propia Junta cualquier información para poder mostrar a los Propietarios.
  • Se reduce el trabajo que el Administrador tendrá que realizar con posterioridad a la Junta en su despacho.

 

 

Presupuestos de una Comunidad de Propietarios

¿Para qué sirven los Presupuestos de una Comunidad de Propietarios?

Sirven para reflejar los gastos previstos, tanto de carácter ordinario como Extraordinario.

Gastos de carácter ordinario: Son los que se derivan del mantenimiento, conservación, y reparación de elementos y servicios comunes del edificio. Por ejemplo: personal contratado, servicio de limpieza, mantenimiento de ascensor, consumo de luz, pago al administrador de fincas…

Estos gastos se suelen cubrir con la cuota mensual de los propietarios.

 – Gastos de carácter extraordinario: Son los motivados por reparaciones, desgaste y envejecimiento de un servicio comunitario, contratación de nuevos servicios… Por ejemplo: arreglo de fachada, pintura de escaleras y portal…

Estos gastos se suelen cubrir por medio de una derrama extraordinaria.

Tipos de Presupuestos

– Presupuesto anual ordinario (gastos anuales). Se prepara el presupuesto para el ejercicio siguiente teniendo en cuenta los gastos comunes o de carácter ordinario de la comunidad, basándose en los gastos del ejercicio actual. Del presupuesto se obtendrá la cuota o importe que debe abonar cada propietario mensualmente, y dicha cuota deberá aparecer en el presupuesto.

Se puede establecer un fondo de reserva para atender imprevistos (reparaciones, cubrir impagados…), que por Ley no puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

– Presupuestos Extraordinarios. Se utilizan para recoger los gastos no reflejados en el presupuesto anual ordinario.

¿Quién prepara los Presupuestos?

El Administrador o Presidente de la Comunidad será el que prepare los Presupuestos.

Una vez elaborado el Presupuesto deberá presentarlo en la Junta de Propietarios para su debate y aprobación.

La convocatoria de la Junta de Propietarios la realizará el Administrador o Presidente y deberá comunicarla a los Propietarios con al menos días de antelación. En la convocatoria se deberá indicar los asuntos a tratar en la Junta, el lugar, día y hora en que celebrará en primera y segunda convocatoria. Es conveniente acompañar a la convocatoria una copia del Presupuesto a tratar.

Será la Junta de Propietarios la que debata, modifique y apruebe el Presupuesto.

¿Cómo reducir los gastos de una Comunidad de Vecinos?

Para reducir los gastos de una Comunidad de Propietarios es importante prescindir de algunos servicios o disminuir su coste. Algunas de estas medidas pueden suponer un ahorro de los gastos comunes de la Comunidad:

  • Renovar la iluminación. Primero será necesario conocer la situación actual de iluminación del edificio para poder tomar medidas como: sustituir las lámparas incandescentes por bombillas de bajo consumo y bombillas LED (si es posible), apagar luces innecesarias, analizar la iluminación adecuada de cada zona, aprovechar la luz natural…
  • Contratación eléctrica. Solicitar presupuestos a las diferentes empresas de suministro de energía y contratar el más beneficioso para la Comunidad. Es importante que nos podamos acoger a la discriminación horaria que bonifica los consumos nocturnos.
  • Mantenimiento de la calefacción y del agua caliente. Este gasto suele suponer en invierno más del 60% del gasto de la Comunidad. La regulación se hará en el punto de producción, con una sonda exterior que controle la impulsión al circuito de calefacción en función de la temperatura ambiente y centralita reguladora; y en los puntos de consumo con termostatos adecuados a las diferentes estancias. Un punto clave es el desajuste entre la calefacción aplicada en los pisos bajos y altos, los últimos pisos necesitarán más potencia.
  • Individualizar los gastos de gas, agua y electricidad en la medida de lo posible.
  • Revisar el aislamiento del edificio. Para reducir notablemente las pérdidas energéticas del edificio, se pueden instalar dobles puertas en los portales, ventanas de escaleras cerradas y sistemas automáticos de cierre, ventanas con doble acristalamiento y carpinterías con rotura de puente térmico.
  • Utilizar correctamente los ascensores. En el caso de existir dos ascensores, se puede instalar una maniobra selectiva para que siempre se active el ascensor más cercano al punto de llamada.
  • Controlar el consumo de agua en los elementos comunes. Primeramente hay que conocer el consumo actual y su evolución. Revisar las instalaciones comunitarias y analizar los hábitos de consumo para poder implantar los cambios tecnológicos.
  • Agua para el riego de jardines. Para evitar el despilfarro de agua se pueden utilizar plantas autóctonas ya que requieren menos agua. Otra forma de ahorro es el uso de sistemas de riego por goteo o de agua de lluvia acumulada.
  • Contratar un Administrador de Fincas Profesional para que ayude a la Comunidad a obtener la mejor relación calidad-precio en los servicios y suministros contratados. Existen directorios de Administradores de Fincas como Fincasonline.com, que te ayudan a encontrar el mejor servicio en tu provincia.
  • Contar con un arquitecto para que asesore a la Comunidad en las obras importantes (reparaciones de cubiertas y fachadas, rehabilitaciones, humedades generalizadas…) sobre las causas y posibles soluciones de los problemas constructivos.
  • Gestionar continuamente los morosos. El PLCM (Programa de Lucha contra la Morosidad) puede ayudar a prevenir y combatir la morosidad en las Comunidades.
  • Solicitar ayudas económicas. Para la realización de determinadas obras o inversiones, la Comunidad podrá acogerse a las múltiples subvenciones ofrecidas por comunidades autónomas y ayuntamientos.
  • La venta de alguna zona común. De esta forma con los ingresos obtenidos en la venta se podrá hacer frente a los gastos comunitarios.

¿Cómo cambiar de Administrador de Fincas?

1. Verificar el Contrato existente con el Administrador actual

Hay que revisar el contrato que la Comunidad tenga firmado con el Administrador actual. Antes de rescindir dicho contrato habrá que respetar las cláusulas que hagan referencia a formas, tiempos, cláusulas de penalización (ej. preaviso por correo, hacerlo con un mes de antelación,…).

2. Acuerdo de la Junta de Vecinos

Una vez que los miembros de la Comunidad hayan tomado la decisión de cambiar de Administrador, el presidente debe convocar debidamente, informando previamente a todos los propietarios de la comunidad, una Junta Extraordinaria u Ordinaria. En caso de no ser convocada por el Presidente, la podrían convocar directamente la cuarta parte de los propietarios, o los que representen el 25 % de las cuotas:

  • Junta Extraordinaria. Se convocará cuando no se tenga administrador de fincas, o cuando teniéndolo no esté cumpliendo con sus funciones y se quiera destituir del cargo.
  • Junta General Ordinaria. Se convocará cuando se tenga administrador de fincas y en la Junta que se celebra anualmente se quiera tratar el cambio de administrador.

En dicha convocatoria deberá indicarse como uno de los puntos del orden del día que se tratará el cambio del administrador. Se recomienda no convocar al administrador saliente para evitar conflictos en la reunión, y así los vecinos puedan decidir y opinar libremente.

 3. Contratar un nuevo Administrador

Una vez acordado en la junta el cambio de Administrador habrá que proceder a la contratación de un nuevo administrador. Si no se sabe cómo contactar con un Administrador de Fincas porque no se dispone de referencias, se pueden encontrar en internet buscadores o directorios que permitan localizar profesionales cualificados en la localidad que se desee. Por ejemplo, uno de ellos puede ser FincasOnline, que es un directorio especializado donde se podrá localizar un Administrador de Fincas de la provincia deseada.

 

 

Habrá que comunicar al antiguo Administrador por escrito lo siguiente:

  • Que reunidos los propietarios se decidió prescindir de sus servicios, indicando desde qué fecha.
  • Que la Junta ha elegido un nuevo administrador, indicándole sus datos.
  • Que el nuevo administrador se pondrá en contacto con él para recoger toda la documentación de la Comunidad. Es conveniente que tanto el administrador saliente como el entrante se hagan responsables de la información que se traslada.