¿Qué hacer con un Vecino Moroso?

Vecinos Morosos

Se considera vecino moroso a aquel propietario que no está al día en sus pagos a la Comunidad. La deuda puede corresponder tanto a cuotas de gastos ordinarios como a derramas por gastos extraordinarios que hayan sido aprobados por la Comunidad y exigibles a los vecinos de la misma. El artículo 9, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal refleja que todos y cada uno de los propietarios deberán sufragar los gastos comunes, necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, por medio de una cuota que normalmente es mensual, en función a su cuota de participación.

El moroso puede asistir a las juntas de la Comunidad, pero no puede votar ni impugnar los acuerdos de las mismas ante el juez.

La Comunidad entregará notificaciones en el domicilio del moroso comunicándole la deuda. Como último recurso, la Comunidad puede publicarlo en el tabón de anuncios o en un lugar visible donde permanecerá tres días naturales.

Acciones a realizar con un moroso

– La Junta de Propietarios deberá:

  • Acordar por mayoría si se van a reclamar judicialmente a través de un proceso judicial las cuotas debidas. Si se acuerda reclamar habrá que autorizar al Presidente o al Administrador para presentar tal reclamación al Juzgado.
  • Aprobar el importe de deuda que se debe, y por tanto, la cantidad que se va a reclamar, y si se le van a reclamar gastos como fotocopias, cartas con acuse de recibo, etc..
  • Suele ser habitual que la Junta de Propietarios faculte al Presidente, o al Administrador, para que contrate los servicios de un abogado para que tramite  la reclamación. En la reclamación habrá que detallar la vivienda, local o garaje del que se trata, puesto que la vivienda puede haber sido vendida y en este caso la reclamación se haría contra el propietario de la vivienda en el año de la deuda.
  • Notificar a todos los propietarios el Acuerdo de la Junta.

– El presidente o el administrador, deberá presentar en el Juzgado la reclamación, teniendo en cuenta los siguientes puntos:

  • Aportar el certificado del acuerdo de la Junta de Propietarios donde se faculte para tal reclamación. Dicho certificado deberá ser firmado por el Secretario, o en su defecto por el Presidente.
  • Reclamar, si se ha acordado en la Junta, los gastos generados para reclamar al propietario la deuda, aportando facturas o justificantes de dichos gastos.
  • Reclamar los intereses que se puedan producir, y las costas del Juicio.
  • Reclamar los gastos originados por la contratación de los servicios jurídicos de un letrado y Procurador.
  • Solicitar al juez el embargo preventivo de los bienes del propietario para hacer frente a la deuda reclamada, los intereses y las cotas del juicio.

– Finalmente, el Juez dictará la sentencia correspondiente una vez presentada la reclamación. En la sentencia debe constar si el moroso debe o no pagar, la cantidad a pagar y si debe hacerse cargo de las costas del juicio y de los gastos de los honorarios de los abogados / procuradores de la Comunidad.

Obligaciones del Nuevo Propietario en la Venta de un Inmueble

Obligaciones del Nuevo Propietario en la Venta de un Inmueble

El 27 de Junio de 2013 se modifica el punto e) del Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación a las obligaciones del propietario en el caso de la venta de una vivienda o local, quedando resumido con el siguiente texto:

     “El adquiriente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

Con esta modificación se amplía el límite de la deuda desde el año en curso y el año natural anterior al año en curso y los tres años naturales anteriores a la adquisición de la vivienda o local.

Una de las obligaciones del propietario es contribuir mediante una cuota y con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios. Si un propietario vende una vivienda o local y en el momento de la venta dicho propietario tiene deudas con la Comunidad, el nuevo propietario (comprador) asumirá dicha deuda haciéndose cargo como máximo de la anualidad de la fecha de adquisición y los tres años naturales anteriores. Es decir, el nuevo propietario sólo se hará cargo de la deuda marcada por la ley (año en curso y los tres anteriores a la adquisición), en ningún momento se convertirá en el deudor de la totalidad de la deuda.

Certificado de Deuda o Estado al Corriente

El comprador exigirá al vendedor de la vivienda o local que presente en el momento de la firma de escrituras el Certificado de deuda o estado al corriente firmado por el Secretario y el Presidente de la Comunidad. Dicho Certificado se incorporará a la escritura pública de compra-venta, lo solicitará el vendedor y el Secretario y Presidente de la Comunidad deberán emitirlo en el plazo máximo de 7 días desde su solicitud. Puede ocurrir que:

  • Si se aporta el Certificado y no hay deudas, el comprador tiene la garantía de que no se le reclamará ninguna deuda en el futuro. Si en adelante se comprueba que existen deudas la responsabilidad será del Secretario y Presidente de la Comunidad que tendrán que responder ante la Junta de Propietarios.
  • Si se aporta el Certificado y hay deudas, el comprador responderá por dicho importe si lo admite, y retiene ese dinero al vendedor o se subroga expresamente en su posición. Si no, solo responderá de las deudas del año en curso y de las de los tres años anteriores.
  • Si no se aporta el Certificado y el comprador exonera de esta obligación al vendedor, si hay deudas el comprador asume las deudas del año en curso y de las de los tres años anteriores pudiendo reclamar al vendedor las cantidades abonadas.

Cambios en el Artículo 3 de la LPH: Propiedad, Copropiedad y Cuotas de Participación

Cambios en el Artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal: Propiedad, Copropiedad y Cuotas de Participación

La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal qua hace referencia a la Propiedad, Copropiedad y Cuotas de Participación. A cada vivienda o local de un inmueble le corresponde según el régimen de propiedad:

– La propiedad y el derecho exclusivo sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con las instalaciones y elementos que estén comprendidos dentro de sus límites y que sólo puedan ser utilizados por el propietario de la vivienda o local. También pertenecen a esa propiedad los anejos asociados a la vivienda o local aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado, por ejemplo: un trastero. Estos anejos deben aparecer reflejados en el Título Constitutivo.

– La copropiedad, compartida con los demás propietarios de locales o viviendas, de los elementos y servicios comunes del inmueble, por ejemplo: ascensor, escalera, portal, sala de reuniones…

Cuota de Participación

En el Título Constitutivo de la propiedad horizontal deberá fijarse la cuota de participación por propiedad que corresponde a cada propietario con relación al valor total del inmueble. Para fijar dicha cuota de participación se tendrán en cuenta parámetros como la superficie útil de la propiedad, su ubicación…

La cuota de participación sirve para determinar en qué porcentaje cada propietario debe contribuir en los gastos y cargas comunes o su porcentaje en los beneficios que pudiera obtener la comunidad. También sirve para asignar en las juntas  la distribución de votos entre los copropietarios y las mayorías necesarias para la adopción de algunos acuerdos.

 

 

Cambios en el Artículo 17 de la LPH: Acuerdos de la Junta

Cambios en el Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal: Acuerdos de la Junta

La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que hace referencia a los Acuerdos de la Junta.

En muchas ocasiones en las Juntas de vecinos hay que tomar decisiones para realizar mejoras en la Comunidad, tales como obras, reparaciones, nuevas instalaciones… Los acuerdos a adoptar necesitarán las siguientes mayorías según el tipo de actuación a realizar:

1.- Se necesitará el voto favorable de un tercio de los propietarios, que a vez representen un tercio de las cuotas de participación, cuando a petición de cualquier propietario se desee instalar infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (o adaptar los ya existentes), instalar sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, instalar infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. El coste de estas instalaciones sólo debe correr a cargo de los propietarios que hayan votado a favor de las mismas. Si con posterioridad a la instalación de estas infraestructuras, algún otro propietario solicita el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, la Comunidad podrá autorizarle dicho acceso siempre y cuando abone  el importe que le hubiera correspondido en su momento pero aplicándole el interés legal correspondiente.

2.- Para la realización de obras cuya finalidad sea la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, la Comunidad tendrá la obligación de realizar dichas obras siempre y cuando el coste total de las mismas no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En ese caso  los gastos de la obra los deberán  asumir la totalidad de los vecinos. Si el coste total de las obras supera las 12 mensualidades, se necesitará el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Entre estas obras se encuentra la instalación de ascensores, rampas…

3.- Se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a vez representen las tres quintas de las cuotas de participación, para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia…  Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble también se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

4.- Cuando las tres quintas partes del total de los propietarios vote a favor para realizar servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y el coste supere 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, no estarán obligados al pago los propietarios que hayan votado en contra.  Si en el futuro algún propietario disidente desea participar de las ventajas de la innovación tendrá que abonar el importe que le hubiera correspondido en su momento pero aplicándole el interés legal correspondiente.

5.- Si un propietario desea instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, sólo necesita comunicarlo a la Comunidad. El punto de recarga deberá ubicarse en la plaza individual de garaje y su coste lo asumirá íntegramente el propietario interesado.

6.- Se necesitará la unanimidad de los votos, que a vez representen el total de las cuotas de participación, para modificar o aprobar el Título Constitutivo o los Estatutos.

7.- Para el resto de acuerdos bastará con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria se necesitará el voto favorable de la mayoría de los asistentes, que a su vez representen más de la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes. Cuando no se consiga la mayoría necesaria para el acuerdo a tomar, el Juez resolverá en equidad lo que proceda en los veinte días siguientes a la petición realizada, debiendo comunicar todo lo relativo al pago de las costas.

A tener en cuenta

En los casos de acuerdos en los que los gastos de las obras los deban asumir la totalidad de los propietarios, se computarán como favorables los de los propietarios ausentes, siempre y cuando éstos no comuniquen su disconformidad en el plazo de 30 días naturales.

La Junta resolverá lo procedente en el caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar. Los interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos que establece la Ley.

El pago de las obras será a cargo de quien sea propietario en el momento del conocimiento y exigibilidad de las cantidades a abonar.

Cambios en la Ley de Morosidad en las Comunidades

Cambios en la Ley de Morosidad en las Comunidades

Debido al aumento de la morosidad en las comunidades de vecinos, la nueva Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación aprobada el 26 de junio modifica la Ley de Propiedad Horizontal respecto al tema  de la morosidad. A partir de esta fecha, la Comunidad podrá reclamar al propietario moroso la deuda generada en los tres años inmediatamente anteriores a la reclamación. Anteriormente sólo se podía reclamar la deuda generada en el año en curso y en el inmediatamente anterior.

Pasos para reclamar la deuda a un vecino moroso

  • La Junta de Propietarios deberá acordar por mayoría si se van a reclamar judicialmente al vecino moroso las cuotas debidas. La junta deberá autorizar al presidente o administrador para presentar la reclamación en el Juzgado y también deberá aprobar el importe de la deuda que se va a reclamar.
  • Se notificará a todos los propietarios el acuerdo de la Junta.
  • El presidente o administrador deberá presentar en el Juzgado la reclamación aportando la documentación necesaria.
  • El Juez dictará la sentencia correspondiente, en la cual debe constar si el moroso debe o no pagar, la cantidad a pagar y si debe hacerse cargo de las costas del juicio y de los gastos de los honorarios de los abogados / procuradores de la Comunidad.

Aumento de Morosidad en las Comunidades

Según ha publicado el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, el nivel de morosidad de las comunidades de propietarios ha sufrido un incremento del 31,2% (con respecto al 2010) debido al impago de las cuotas por parte de los propietarios. De esta forma se pasa de 1000 millones de euros de deudas en el 2010 a 1350 millones de euros en el 2011, significando una deuda de más de 375 millones de euros.  El período medio aproximado de cobro por parte de las comunidades corresponde a 141 días.

Esta información ha sido presentada por el PLCM (Programa de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios) en el I Informe Nacional sobre  Morosidad en Comunidades.

De toda la deuda, el porcentaje que se paga de forma amistosa (fase extrajudicial) disminuye un 17,53% con respecto al último semestre de 2010.

Existe una insuficiente gestión de la morosidad, motivada por las siguientes causas: ausencia de documentación, defectos de notificación, retrasos en las reclamaciones motivados por falta de recursos, defectos de forma que dificultan el inicio del procedimiento (por ejemplo la no existencia de firmas en todas las páginas de la reclamación), certificaciones deficientes, etc. En el 86% de las comunidades está presente este problema por no existir un administrador de fincas profesional.

Esto ha obligado a que el 54% de las comunidades haya tenido que reducir su presupuesto de gastos para 2012. Muchas de estas comunidades, para equilibrar el tema financiero, han  tenido que aumentar o mantener las cuotas. Existen diferentes grupos de morosos: selectivos (40%), morosos profesionales (22%), insolventes reales (26%), promotores inmobiliarios y entidades financieras (12%). El porcentaje de  insolventes ha aumentado de un 40% a un 61,1%, mientras que el resto de grupos va disminuyendo.

Para que las comunidades de propietarios puedan evitar y solucionar el problema de la morosidad, el PLCM (de uso exclusivo para administradores de fincas colegiados) les facilita las mejoras herramientas dotándoles de un sistema que defenderá sus intereses.