Urbanizaciones privadas

Urbanizaciones Privadas

Una urbanización o complejo inmobiliario privado es un conjunto de propiedades urbanas integrado por diversas viviendas, chalets, parcelas o bloques de edificios, en los que existen elementos comunes a todos ellos. Se regirán por el régimen especial de la propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil, siempre y cuando reúnan los siguientes requisitos:

  • La urbanización debe estar integrada por dos o más parcelas o edificios independientes entre sí, cuyo destino principal sea vivienda o locales.
  • Los titulares de las viviendas o locales que se encuentren divididos horizontalmente, deben participar con carácter inherente a otro derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios (instalaciones, servicios, elementos viales…).

Constitución de la Urbanización

La Urbanización se puede constituir en tres formas:

Agrupación de Comunidades de Propietarios

  • El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada será otorgado originariamente por el promotor único del complejo o, de forma sobrevenida por los presidentes de todas las comunidades que la integran con autorización previa por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios.
  • El titulo constitutivo deberá contener la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de sus elementos, viales, servicios comunes, instalaciones…
  • El titulo constitutivo deberá establecer dos cuotas de participación: una por cada piso o local dentro de su propia subcomunidad; y otra por cada subcomunidad integrante de la urbanización.
  • Las comunidades integradas estarán obligadas a contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada, fijándose la cuota de participación de cada una de las comunidades que la integran. El título constitutivo y los estatutos de la comunidad agrupada se inscribirán en el Registro de la Propiedad.
  • La Junta de Propietarios estará compuesta por los presidentes de las comunidades que integran la comunidad agrupada, que a su vez representarán a todos los propietarios de cada comunidad.
  • Si para adoptar acuerdos se requieren mayorías cualificadas, éstas tendrán que obtenerse en cada junta de propietarios de las comunidades que integren la comunidad agrupada.
  • Con respecto al fondo de reserva, a la comunidad agrupada no le será de aplicación lo dispuesto en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, salvo que se acuerde lo contrario en la Junta.
  • Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada sólo se extenderán a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.
  • Una subcomunidad podrá impugnar los acuerdos de la comunidad principal.
  • Clausulas que suelen aparecer en los estatutos:
    • Determinación de los órganos de gestión y representación del complejo y sus subcomunidades.
    • Distinción entre los elementos comunes de la urbanización y los elementos comunes de cada subcomunidad. Para así determinar que lo referente a la estructura externa y la estética del complejo
      corresponderá a los órganos del complejo, y por ejemplo lo referente a la escalera de unos de los edificios que lo integran corresponderá a los órganos del subconjunto.
    • Clausula que permita realizar segregaciones, agrupaciones y divisiones de los locales, siempre y cuando no altere la estructura del edificio ni su seguridad.

¿Qué hacer con un Vecino Moroso?

Vecinos Morosos

Se considera vecino moroso a aquel propietario que no está al día en sus pagos a la Comunidad. La deuda puede corresponder tanto a cuotas de gastos ordinarios como a derramas por gastos extraordinarios que hayan sido aprobados por la Comunidad y exigibles a los vecinos de la misma. El artículo 9, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal refleja que todos y cada uno de los propietarios deberán sufragar los gastos comunes, necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, por medio de una cuota que normalmente es mensual, en función a su cuota de participación.

El moroso puede asistir a las juntas de la Comunidad, pero no puede votar ni impugnar los acuerdos de las mismas ante el juez.

La Comunidad entregará notificaciones en el domicilio del moroso comunicándole la deuda. Como último recurso, la Comunidad puede publicarlo en el tabón de anuncios o en un lugar visible donde permanecerá tres días naturales.

Acciones a realizar con un moroso

– La Junta de Propietarios deberá:

  • Acordar por mayoría si se van a reclamar judicialmente a través de un proceso judicial las cuotas debidas. Si se acuerda reclamar habrá que autorizar al Presidente o al Administrador para presentar tal reclamación al Juzgado.
  • Aprobar el importe de deuda que se debe, y por tanto, la cantidad que se va a reclamar, y si se le van a reclamar gastos como fotocopias, cartas con acuse de recibo, etc..
  • Suele ser habitual que la Junta de Propietarios faculte al Presidente, o al Administrador, para que contrate los servicios de un abogado para que tramite  la reclamación. En la reclamación habrá que detallar la vivienda, local o garaje del que se trata, puesto que la vivienda puede haber sido vendida y en este caso la reclamación se haría contra el propietario de la vivienda en el año de la deuda.
  • Notificar a todos los propietarios el Acuerdo de la Junta.

– El presidente o el administrador, deberá presentar en el Juzgado la reclamación, teniendo en cuenta los siguientes puntos:

  • Aportar el certificado del acuerdo de la Junta de Propietarios donde se faculte para tal reclamación. Dicho certificado deberá ser firmado por el Secretario, o en su defecto por el Presidente.
  • Reclamar, si se ha acordado en la Junta, los gastos generados para reclamar al propietario la deuda, aportando facturas o justificantes de dichos gastos.
  • Reclamar los intereses que se puedan producir, y las costas del Juicio.
  • Reclamar los gastos originados por la contratación de los servicios jurídicos de un letrado y Procurador.
  • Solicitar al juez el embargo preventivo de los bienes del propietario para hacer frente a la deuda reclamada, los intereses y las cotas del juicio.

– Finalmente, el Juez dictará la sentencia correspondiente una vez presentada la reclamación. En la sentencia debe constar si el moroso debe o no pagar, la cantidad a pagar y si debe hacerse cargo de las costas del juicio y de los gastos de los honorarios de los abogados / procuradores de la Comunidad.

Instalación de Cámaras de Vigilancia en una Comunidad

Instalación de Cámaras de Vigilancia en una Comunidad

Debido a los reiterados delitos contra la propiedad es habitual que las Comunidades de Propietarios se planteen la viabilidad legal de la instalación de cámaras de vigilancia para controlar las personas que acceden a las mismas. Las cámaras de vigilancia son dispositivos de control que operan como mecanismo de identificación de las personas que accedan a la Comunidad y vienen a constituir un mecanismo de prevención para que los agresores desistan de actuar en comunidades que tengan instalados dispositivos de control y vigilancia por grabación de imágenes.

Quórum para la Adopción del Acuerdo

Según el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal la instalación de Cámaras de Vigilancia requiere el voto a favor de las 3/5 partes de los propietarios. En caso de alcanzarse el quórum, todos los propietarios de la Comunidad están obligados al pago de los gastos de la instalación de las Cámaras de Vigilancia.

Derecho a la Propia Imagen

La instalación de Cámaras de Vigilancia no afecta al derecho a la propia imagen de los vecinos por el hecho de que ellos salgan en las imágenes grabadas, ya que existe una cobertura de acuerdo comunitario adoptado por todos los que han optado por hacer vida en Comunidad y sujetarse a los acuerdos de una mayoría. En definitiva, según el Tribunal Institucional, la captación de una imagen en zona pública cuando además ésta es accesoria no infringe los derechos constitucionales a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. Se violaría el derecho a la imagen si un propietario instala cámaras de seguridad propias que afectan en la grabación al resto de vecinos y sin pedir autorización a la Comunidad.

Según el Tribunal Supremo para comprobar si una medida restrictiva de un derecho fundamental es o no proporcional se deben cumplir 3 requisitos:

  • Juicio de Idoneidad: Si la medida es susceptible de conseguir el objetivo propuesto.
  • Juicio de Necesidad: Si es necesaria, en el sentido de que no exista otra más moderada para obtener el fin perseguido con la misma eficacia.
  • Juicio de Proporcionalidad: Si tal medida es ponderada o equilibrada, es decir, si se derivan de ella más ventajas o beneficios que perjuicios sobre otros derechos o valores en conflicto.

Ante la instalación de Cámaras de Vigilancia debe analizarse previamente con detalle cuál es el fin perseguido y si puede obtenerse el mismo por otras vías.

Si se lleva a cabo la instalación de Cámaras de Vigilancia la Comunidad debe:

  • Colocar en las zonas de video vigiladas al menos un distintivo informativo ubicado en lugar suficientemente visible, tanto en espacios abiertos como cerrados.
  • Tener a disposición de los interesados impresos en los que se detalle la información prevista en la Ley Orgánica.

Deberá evitarse en todo momento cualquier tratamiento de datos innecesario para la finalidad perseguida con la instalación de Cámaras de Vigilancia.

Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación

 

¿Qué son las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación?

Son Entidades de derecho público que se encargan de la conservación y el mantenimiento de las obras de urbanización, dotaciones e instalaciones de carácter público ya realizadas.

Una vez realizada una urbanización la pertenencia a una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación es obligatoria y la deben integrar los propietarios de los terrenos incluidos en el ámbito territorial de la unidad de ejecución o polígono. En caso de no existir dicha Entidad será el Ayuntamiento quien asuma estos servicios cargando el coste, siempre más elevado, directamente a los propietarios de la Comunidad. Hay que tener en cuenta que lo que se va a conservar y mantener no es propiedad ni de los propietarios ni de la Entidad Urbanística Colaboradora, sino que es propiedad del Ayuntamiento. Estas Entidades están siempre vinculadas a un elemento territorial, que constituyen una colectividad considerada como unidad territorial y de intereses. Su objeto principal es la adopción de medidas para la conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos que se encuentren dentro del ámbito territorial al que pertenecen, para que cumplan las condiciones adecuadas de seguridad y  salubridad.

Son un Ente Urbanístico Colaborador de naturaleza administrativa, que desde el momento de su inscripción en el registro correspondiente adquiere personalidad jurídica plena. Se rigen en su mayor parte por el Reglamento de Gestión Urbanística (Decreto 3288/1978) de 25 de Agosto.

Funciones

Puesto que la Entidad Urbanística no es una Comunidad de Propietarios, sus funciones no pueden pasar de las obligaciones de conservación de la urbanización, ya que en ocasiones desarrollan funciones propias de la Comunidad de Propietarios siendo esto un error y produciendo descontento y confusión entre los vecinos llegando en ocasiones a tener que disolver la Entidad. Entre las principales funciones de las Entidades Urbanísticas de Conservación se encuentran:

  • Conservar los bienes públicos de la urbanización.
  • Mantener en buen estado los bienes públicos de la urbanización.
  • Contratar los servicios necesarios para ello.
  • Dotar de seguridad y vigilancia en el ámbito de la urbanización.
  • Gestionar el cobro de las cuotas de la Entidad de Conservación en colaboración con el Ayuntamiento.
  • Resolución de problemas con el Ayuntamiento u otro organismo público.

Se entiende por conservación de obras de urbanización a la pavimentación de calzadas, aparcamientos, aceras, red peatonal y espacios libres, redes de distribución de agua potable y de riego, red de alcantarillado, red de distribución de energía eléctrica, red de alumbrado público, jardinería, mobiliario urbano…

Funcionamiento

El funcionamiento de estas entidades está regulado por unos Estatutos aprobados por el Ayuntamiento con anterioridad a la constitución de las mismas. La Entidad Urbanística ha de tener una Junta General o Asamblea y un órgano ejecutivo elegido por sus integrantes (propietarios) en la correspondiente Junta. El valor del voto de cada propietario viene relacionado con el coeficiente que su propiedad representa dentro de la parcela donde su propiedad está situada. Una vez aprobado el presupuesto de la Entidad en la Junta General, cada propietario deberá hacer frente a una cuota por vivienda calculada en función a los coeficientes antes comentados.

El órgano ejecutivo será el encargado de llevar a cabo los acuerdos adoptados en la Junta General de la Entidad Urbanística. Los nombramientos y ceses del órgano ejecutivo han de ser inscritos en el Registro de Entidades Urbanísticas.

Regulación Interna de la Comunidad

Regulación Interna de la Comunidad

Título Constitutivo y Estatutos

El Título Constitutivo es un documento obligatorio en las Comunidades de Propietarios en el que se describen los pisos y locales del edificio y su cuota de participación.

Según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal los Estatutos son el conjunto de normas que tienen que regir la vida de la Comunidad y son de obligado cumplimiento para todos los vecinos, tanto propietarios como inquilinos. No son obligatorios por Ley pero es aconsejable que existan ya que pueden ayudar a mantener y respetar unas normas específicas que en muchos casos son convenientes. para una buena convivencia entre los vecinos. Pueden formar parte del Título Constitutivo. Una vez aprobados los Estatutos por unanimidad en una Junta de la Comunidad se deben inscribir en el Registro de la Propiedad. Si no se inscriben en el Registro de la Propiedad sus normas serán obligatorias para los propietarios que los hayan aprobado, pero no para los futuros propietarios. Los Estatutos pueden contener las siguientes normas:

  • Uso de los espacios privados (pisos, locales…) y comunes (escalera, portal, ascensor…).
  • Limitación de algunos espacios comunes para uso privativo (patios, terrazas…).
  • Derechos y deberes de todos los vecinos.
  • Establecimiento de cuotas ordinarias y extraordinarias, y de gastos generales.
  • Existencia de otros cargos de gobierno complementarios a los de presidente, secretario y administrador (vicepresidente, vocales…)
  • Forma de gestión y administración.

Reglamento de Régimen Interno

El artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge que los propietarios de una Comunidad pueden establecer un Reglamento de Régimen Interno que contendrá aquellas normas acordadas por la Junta de Propietarios para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes dentro de los límites de la Ley y de los Estatutos. Es de obligado cumplimiento para todos los vecinos, tanto propietarios como inquilinos. A diferencia de los Estatutos, las normas de Régimen Interno se aprueban y modifican, en primera convocatoria, por mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación o, en segunda convocatoria, por mayoría de asistentes que a su vez representen más de las mitad de dichas cuotas de participación. El Reglamento de Régimen Interno deberá estar separado del Título Constitutivo y su inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria. El Reglamento de Régimen Interno puede contener los siguientes aspectos:

  • Ordenación estética de las placas de los buzones.
  • Color de las puertas de acceso a las viviendas.
  • Horarios de recogida de basuras
  • Limitación del acceso de determinados animales domésticos a algunos espacios del edificio.
  • Horario de apertura y cierre de portal
  • Encendido de calefacción.
  • Uso de la piscina.
  • Tendido de ropa.

 

ITE del Edificio

¿Qué es la ITE de un Edificio?

Se trata de la Inspección Técnica de Edificios. Desde Julio de 2012 es obligatorio que todos los inmuebles con una antigüedad mayor a 25 años y que se encuentren en municipios de más de 25.000 habitantes  pasen la ITE. No obstante cada Comunidad Autónoma puede establecer sus propios criterios.

Consejos para pasar con éxito la ITE

  • Contratar a un técnico o empresa competente. Es importante que la Comunidad se asesore bien antes de contratar a un técnico o empresa para que realize la ITE. Será un profesional cualificado y con la experiencia y profesionalidad necesaria para llevar a cabo dicha inspección. Es aconsejable contar con un técnico durante la realización de las obras necesarias para que sea el encargado y responsable de la dirección y ejecución de las mismas. Es decir, por un lado estará el técnico o empresa que realize la ITE y por otro lado el técnico o empresa que realize las obras necesarias para llevar a cabo la ITE, sus intereses no deben ser comunes para no vulnerar la seguridad de actuación de los propietarios.
  • Encargar una pre-ITE. Se solicitará al técnico un avance de los posibles defectos y deficiencias que se incluirá en el acta de inspección y en  caso de ser desfavorable poder valorar y realizar las obras necesarias previas a la emisión del informe. Así se evitará una calificación desfavorable que conlleve la ejecución de obras de mayor entidad.
  • Solicitar ayudas y subvenciones públicas. La Comunidad se deberá informar de las ayudas o subvenciones existentes a nivel local, autonómico o estatal, para poder así beneficarse de las mismas y reducir el coste de la ITE.
  • Introducir medidas de eficiencia energética. Se pueden aprovechar las obras necesarias para introducir medidas de eficiencia energética.
  • No optar por la ITE más barata. Una ITE bien realizada debe incluir: las visitas realizadas al inmueble, la cumplimentación de las actas, la recogida de antecedentes del edificio, el visado del acta de inspección (opcional) y la presentación en el Ayuntamiento correpondiente.
  • Exigir el visado. Se recomienda solicitar el visado colegial del acta de inspección de edificios aunque no sea obligatorio. Con el visado la Comunidad tiene plena confianza en que el técnico autor del acta de la ITE está habilitado para desempeñar con garantía su trabajo y estará cubierto por el seguro de responsabilidad civil.
  • Renovar los elementos de accesibilidad. Se pueden aprovechar las obras para mejorar los elementos de accesibilidad existentes y que no cumplan con la normativa, por ejemplo la colocación de un ascensor.
  • Sostenimiento y conservación del inmueble. Se deben realizar las obras oportunas para la adecuada conservación y mantenimiento del edificio para que cumpla con las condiciones de habitabilidad, seguridad y accesibilidad.
  • Crear una comisión de obras. Es recomendable nombrar en la Junta General de Propietarios una comisión de obras donde se presenten los diferentes presupuestos. Esta comisión representará a los propietarios junto con el técnico durante el período que duren las obras para subsanar los defectos del edificio.

Cambios en el Artículo 17 de la LPH: Acuerdos de la Junta

Cambios en el Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal: Acuerdos de la Junta

La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que hace referencia a los Acuerdos de la Junta.

En muchas ocasiones en las Juntas de vecinos hay que tomar decisiones para realizar mejoras en la Comunidad, tales como obras, reparaciones, nuevas instalaciones… Los acuerdos a adoptar necesitarán las siguientes mayorías según el tipo de actuación a realizar:

1.- Se necesitará el voto favorable de un tercio de los propietarios, que a vez representen un tercio de las cuotas de participación, cuando a petición de cualquier propietario se desee instalar infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (o adaptar los ya existentes), instalar sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, instalar infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. El coste de estas instalaciones sólo debe correr a cargo de los propietarios que hayan votado a favor de las mismas. Si con posterioridad a la instalación de estas infraestructuras, algún otro propietario solicita el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, la Comunidad podrá autorizarle dicho acceso siempre y cuando abone  el importe que le hubiera correspondido en su momento pero aplicándole el interés legal correspondiente.

2.- Para la realización de obras cuya finalidad sea la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, la Comunidad tendrá la obligación de realizar dichas obras siempre y cuando el coste total de las mismas no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En ese caso  los gastos de la obra los deberán  asumir la totalidad de los vecinos. Si el coste total de las obras supera las 12 mensualidades, se necesitará el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Entre estas obras se encuentra la instalación de ascensores, rampas…

3.- Se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a vez representen las tres quintas de las cuotas de participación, para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia…  Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble también se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

4.- Cuando las tres quintas partes del total de los propietarios vote a favor para realizar servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y el coste supere 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, no estarán obligados al pago los propietarios que hayan votado en contra.  Si en el futuro algún propietario disidente desea participar de las ventajas de la innovación tendrá que abonar el importe que le hubiera correspondido en su momento pero aplicándole el interés legal correspondiente.

5.- Si un propietario desea instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, sólo necesita comunicarlo a la Comunidad. El punto de recarga deberá ubicarse en la plaza individual de garaje y su coste lo asumirá íntegramente el propietario interesado.

6.- Se necesitará la unanimidad de los votos, que a vez representen el total de las cuotas de participación, para modificar o aprobar el Título Constitutivo o los Estatutos.

7.- Para el resto de acuerdos bastará con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria se necesitará el voto favorable de la mayoría de los asistentes, que a su vez representen más de la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes. Cuando no se consiga la mayoría necesaria para el acuerdo a tomar, el Juez resolverá en equidad lo que proceda en los veinte días siguientes a la petición realizada, debiendo comunicar todo lo relativo al pago de las costas.

A tener en cuenta

En los casos de acuerdos en los que los gastos de las obras los deban asumir la totalidad de los propietarios, se computarán como favorables los de los propietarios ausentes, siempre y cuando éstos no comuniquen su disconformidad en el plazo de 30 días naturales.

La Junta resolverá lo procedente en el caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar. Los interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos que establece la Ley.

El pago de las obras será a cargo de quien sea propietario en el momento del conocimiento y exigibilidad de las cantidades a abonar.

Cambios en el Artículo 10 de la LPH: Obras de Conservación y Accesibilidad

Cambios en el Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal: Obras de Conservación y Accesibilidad

La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que hace referencia a las Obras de Conservación y Accesibilidad.

Con el paso del tiempo, un edificio o inmueble necesita la realización de una serie de obras o reparaciones necesarias para el adecuado mantenimiento, habitabilidad y conservación del mismo. Estas obras y reparaciones tendrán carácter obligatorio y pueden venir impuestas por las Administraciones Públicas o ser solicitadas por los propietarios del inmueble. Entre estas obras se encuentran las siguientes:

1. Las necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus instalaciones comunes y servicios. También las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.

2. Las necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y las obras solicitadas por los propietarios en cuya vivienda o local vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de setenta años. El objetivo de estas obras es facilitar a estas personas el uso adecuado de los elementos comunes y favorecer su comunicación con el exterior por medio de colocación de rampas, ascensores…Estas obras serán obligatorias si el importe total de la obra no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, en este caso, los gastos de la obra los deben de asumir la totalidad de los vecinos. Si la inversión supera las 12 mensualidades, se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (es decir, el 51%). Se computarán como favorables los de los propietarios ausentes, siempre y cuando éstos no comuniquen su disconformidad en el plazo de 30 días naturales.

3. Las necesarias para la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura del edificio o de los elementos comunes a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

4. Las necesarias para la segregación y agregación de viviendas o locales, cuando sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana. Para la realización de estas obras será necesaria la aprobación de las 3/5 partes del total de los propietarios, y que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación.

¿Quén se hace cargo de las Obras de Conservación y Accesibilidad?

Los gastos ocasionados por las obras referidas en los puntos 1, 2 y 3 del apartado anterior serán costeados por la totalidad de los propietarios de la comunidad, debido a que se trata de obras o reparaciones de carácter obligatorio. En la Junta de vecinos se acordará el importe de la/s  derrama/s  y la/s fecha/s de abono. Los propietarios que se nieguen al pago de los gastos de las obras y no cumplan con lo acordado tendrán que responder a las sanciones que puedan imponerse por Ley.

Reglamento y Estatutos de una Comunidad de Propietarios

¿Qué es el Reglamento de una Comunidad de Propietarios?

El Reglamento de Régimen Interno de una Comunidad de Propietarios hace referencia a cuestiones de funcionamiento de los servicios y elementos comunes de la Comunidad. Ejemplo: régimen de recogida de basuras, horario de funcionamiento de la calefacción, piscina…, etc.

El Reglamento puede modificarse en las Juntas de Propietarios, sin otro requisito que el acuerdo de la mayoría.

¿ Qué son los Estatutos de una Comunidad de Propietarios?

Los Estatutos regulan los derechos, obligaciones y prohibiciones fundamentales, relativos a la utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, conservación, seguros y reparaciones, administración y gobierno. Ejemplo: exoneración de gastos, definición de los servicios o instalaciones comunes, prohibiciones o autorizaciones relativas a la vivienda, local…, agregaciones o segregaciones, etc.

Los Estatutos deben de estar contenidos en el Título Constitutivo que es la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal inscrita en el Registro Mercantil.

Para modificar los Estatutos en las Juntas de Propietarios se requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios.

Cuestiones a tener en cuenta

Ni el Reglamento ni los Estatutos podrán regular derechos, obligaciones o prohibiciones contrarios a lo que dicte la Ley de Propiedad Horizontal.

El Reglamento, a su vez, tampoco podrá regular derechos, obligaciones o prohibiciones contrarios a lo que especifiquen los Estatutos. El Reglamento no puede suplantar ni modificar la Ley de Propiedad Horizontal ni lo dicho en los Estatutos.

Segregación de una Vivienda

Segregación de una Vivienda

Puede ocurrir que un Propietario de una Comunidad tenga una vivienda demasiado amplia y quiera dividirla en dos o más viviendas más reducidas e independientes.  El motivo de tomar la decisión de segregarla puede ser para poder vender o alquilar las viviendas por separado.

Con la segregación de una vivienda se consigue una división física del inmueble y que se convierta en una unidad jurídica con todas las de la Ley, que tenga su gravamen y que pueda ser usada, transmitida…

Requisitos para Segregar una Vivienda

Para poder llevar a cabo la Segregación habrá que:

  • Tener en cuenta que lo debe permitir las normas urbanísticas de ordenación detalladas en el plan de general del Municipio.
  • Elaborar un proyecto técnico.
  • Cumplir los mínimos exigidos por la cédula de habitabilidad.
  • Conseguir el permiso o licencia del ayuntamiento.

Si en los Estatutos de la Comunidad se establece que para la Segregación no es necesaria la autorización previa de la Junta, se podrá llevar a cabo la misma cumpliendo lo previsto en los Estatutos y no  afectando o alterando los elementos comunes, ni poniendo en peligro la estabilidad y seguridad del edificio. Si todo esto se viera afectado se necesitaría la autorización previa de la Comunidad.

Puede ser que en los Estatutos de la Comunidad se establezca que para la Segregación se necesita la autorización del resto de propietarios de la Comunidad. Con la antigua Ley de Propiedad Horizontal era necesaria la conformidad de todos y cada uno de los propietarios. Con la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal sólo será necesaria la aprobación de las 3/5 partes del total de los propietarios, y que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación. Esto se aplicará también en el caso contrario: agregación de una vivienda (unión de varias viviendas en una).

Como resultado de la segregación se crearán dos o más nuevas propiedades con dos o más cuotas de participación en los gastos comunes. Si las nuevas cuotas de participación no alteran las cuotas de participación del conjunto del edificio, no será necesario el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.