Urbanizaciones privadas

Urbanizaciones Privadas

Una urbanización o complejo inmobiliario privado es un conjunto de propiedades urbanas integrado por diversas viviendas, chalets, parcelas o bloques de edificios, en los que existen elementos comunes a todos ellos. Se regirán por el régimen especial de la propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil, siempre y cuando reúnan los siguientes requisitos:

  • La urbanización debe estar integrada por dos o más parcelas o edificios independientes entre sí, cuyo destino principal sea vivienda o locales.
  • Los titulares de las viviendas o locales que se encuentren divididos horizontalmente, deben participar con carácter inherente a otro derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios (instalaciones, servicios, elementos viales…).

Constitución de la Urbanización

La Urbanización se puede constituir en tres formas:

Agrupación de Comunidades de Propietarios

  • El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada será otorgado originariamente por el promotor único del complejo o, de forma sobrevenida por los presidentes de todas las comunidades que la integran con autorización previa por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios.
  • El titulo constitutivo deberá contener la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de sus elementos, viales, servicios comunes, instalaciones…
  • El titulo constitutivo deberá establecer dos cuotas de participación: una por cada piso o local dentro de su propia subcomunidad; y otra por cada subcomunidad integrante de la urbanización.
  • Las comunidades integradas estarán obligadas a contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada, fijándose la cuota de participación de cada una de las comunidades que la integran. El título constitutivo y los estatutos de la comunidad agrupada se inscribirán en el Registro de la Propiedad.
  • La Junta de Propietarios estará compuesta por los presidentes de las comunidades que integran la comunidad agrupada, que a su vez representarán a todos los propietarios de cada comunidad.
  • Si para adoptar acuerdos se requieren mayorías cualificadas, éstas tendrán que obtenerse en cada junta de propietarios de las comunidades que integren la comunidad agrupada.
  • Con respecto al fondo de reserva, a la comunidad agrupada no le será de aplicación lo dispuesto en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, salvo que se acuerde lo contrario en la Junta.
  • Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada sólo se extenderán a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.
  • Una subcomunidad podrá impugnar los acuerdos de la comunidad principal.
  • Clausulas que suelen aparecer en los estatutos:
    • Determinación de los órganos de gestión y representación del complejo y sus subcomunidades.
    • Distinción entre los elementos comunes de la urbanización y los elementos comunes de cada subcomunidad. Para así determinar que lo referente a la estructura externa y la estética del complejo
      corresponderá a los órganos del complejo, y por ejemplo lo referente a la escalera de unos de los edificios que lo integran corresponderá a los órganos del subconjunto.
    • Clausula que permita realizar segregaciones, agrupaciones y divisiones de los locales, siempre y cuando no altere la estructura del edificio ni su seguridad.

¿Qué hacer con un Vecino Moroso?

Vecinos Morosos

Se considera vecino moroso a aquel propietario que no está al día en sus pagos a la Comunidad. La deuda puede corresponder tanto a cuotas de gastos ordinarios como a derramas por gastos extraordinarios que hayan sido aprobados por la Comunidad y exigibles a los vecinos de la misma. El artículo 9, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal refleja que todos y cada uno de los propietarios deberán sufragar los gastos comunes, necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, por medio de una cuota que normalmente es mensual, en función a su cuota de participación.

El moroso puede asistir a las juntas de la Comunidad, pero no puede votar ni impugnar los acuerdos de las mismas ante el juez.

La Comunidad entregará notificaciones en el domicilio del moroso comunicándole la deuda. Como último recurso, la Comunidad puede publicarlo en el tabón de anuncios o en un lugar visible donde permanecerá tres días naturales.

Acciones a realizar con un moroso

– La Junta de Propietarios deberá:

  • Acordar por mayoría si se van a reclamar judicialmente a través de un proceso judicial las cuotas debidas. Si se acuerda reclamar habrá que autorizar al Presidente o al Administrador para presentar tal reclamación al Juzgado.
  • Aprobar el importe de deuda que se debe, y por tanto, la cantidad que se va a reclamar, y si se le van a reclamar gastos como fotocopias, cartas con acuse de recibo, etc..
  • Suele ser habitual que la Junta de Propietarios faculte al Presidente, o al Administrador, para que contrate los servicios de un abogado para que tramite  la reclamación. En la reclamación habrá que detallar la vivienda, local o garaje del que se trata, puesto que la vivienda puede haber sido vendida y en este caso la reclamación se haría contra el propietario de la vivienda en el año de la deuda.
  • Notificar a todos los propietarios el Acuerdo de la Junta.

– El presidente o el administrador, deberá presentar en el Juzgado la reclamación, teniendo en cuenta los siguientes puntos:

  • Aportar el certificado del acuerdo de la Junta de Propietarios donde se faculte para tal reclamación. Dicho certificado deberá ser firmado por el Secretario, o en su defecto por el Presidente.
  • Reclamar, si se ha acordado en la Junta, los gastos generados para reclamar al propietario la deuda, aportando facturas o justificantes de dichos gastos.
  • Reclamar los intereses que se puedan producir, y las costas del Juicio.
  • Reclamar los gastos originados por la contratación de los servicios jurídicos de un letrado y Procurador.
  • Solicitar al juez el embargo preventivo de los bienes del propietario para hacer frente a la deuda reclamada, los intereses y las cotas del juicio.

– Finalmente, el Juez dictará la sentencia correspondiente una vez presentada la reclamación. En la sentencia debe constar si el moroso debe o no pagar, la cantidad a pagar y si debe hacerse cargo de las costas del juicio y de los gastos de los honorarios de los abogados / procuradores de la Comunidad.

Obtener ingresos extras y reducir gastos en una Comunidad de Propietarios

¿Cómo obtener ingresos extras en una Comunidad de Propietarios?

Existen diferentes maneras de obtener beneficios económicos en una Comunidad de Propietarios para poder hacer frente a los gastos de la misma:

  • Alquilar elementos comunes. Para ello se necesita el voto a favor de 3/5 partes de los propietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal:
    • Plazas de garajes. Si la Comunidad dispone de plazas de garaje propias que no están ocupadas se pueden alquilar. Se recomienda primero ofrecerlas en alquiler a los propietarios de la Comunidad.
    • Portería. Si la Comunidad dispone de portería desocupada al no disponer de portero, se puede alquilar o vender.
    • Locales comunitarios. Es frecuente cederlos para actividades deportivas. Si se dispone de piscina se puede alquilar para clases particulares de natación.
    • Espacios del edificio (fachadas) para colocar publicidad.
    • Azoteas para antenas de telefonía móvil. La colocación de una antena de telefonía móvil necesita una licencia municipal y pasar una inspección anual de mantenimiento.
  • Instalar placas fotovoltaicas. Los paneles solares proporcionan energía para cubrir las necesidades de la Comunidad. Si se produce un exceso de energía, ésta se puede vender a la empresa gestora. Hay que tener en cuenta que la producción de energía eléctrica constituye una actividad económica para la Comunidad, y por tanto estará sujeta a obligaciones fiscales y administrativas.

¿Cómo reducir gastos en una Comunidad de Propietarios?

Algunas de estas medidas pueden suponer un ahorro de los gastos de la Comunidad:

  • Reducir gastos energéticos:
    • Renovar la iluminación, instalando bombillas de bajo consumo y LED,
    • Revisar la contratación eléctrica, solicitando presupuestos a las diferentes empresas de suministro eléctrico y así contratar el más beneficioso para la Comunidad.
    • Regular y realizar el mantenimiento de la calefacción, aire acondicionado y agua caliente.
  • Usar correctamente los ascensores. Realizar un buen mantenimiento de los mismos puede ayudar a disminuir los gastos, por ejemplo, instalando baterías de condensación.
  • Revisar el aislamiento del edificio (ventanas, puertas…).
  • Revisar el seguro de la Comunidad. Solicitar presupuestos a las diferentes compañías de seguros y así contratar el más beneficioso para la Comunidad.
  • Gestionar continuamente los morosos.
  • Controlar el agua para el riego de jardines. Utilizar sistemas de riego por goteo o de agua de lluvia acumulada puede ayudar a reducir el consumo de agua.
  • Solicitar ayudas económicas para la realización de determinadas obras.

Para estar bien informados y asesorados en todos estos aspectos es importante la contratación de un Administrador de Fincas Profesional que nos ayude a obtener la mejor relación calidad-precio en los servicios y suministros contratados.

Instalación de Cámaras de Vigilancia en una Comunidad

Instalación de Cámaras de Vigilancia en una Comunidad

Debido a los reiterados delitos contra la propiedad es habitual que las Comunidades de Propietarios se planteen la viabilidad legal de la instalación de cámaras de vigilancia para controlar las personas que acceden a las mismas. Las cámaras de vigilancia son dispositivos de control que operan como mecanismo de identificación de las personas que accedan a la Comunidad y vienen a constituir un mecanismo de prevención para que los agresores desistan de actuar en comunidades que tengan instalados dispositivos de control y vigilancia por grabación de imágenes.

Quórum para la Adopción del Acuerdo

Según el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal la instalación de Cámaras de Vigilancia requiere el voto a favor de las 3/5 partes de los propietarios. En caso de alcanzarse el quórum, todos los propietarios de la Comunidad están obligados al pago de los gastos de la instalación de las Cámaras de Vigilancia.

Derecho a la Propia Imagen

La instalación de Cámaras de Vigilancia no afecta al derecho a la propia imagen de los vecinos por el hecho de que ellos salgan en las imágenes grabadas, ya que existe una cobertura de acuerdo comunitario adoptado por todos los que han optado por hacer vida en Comunidad y sujetarse a los acuerdos de una mayoría. En definitiva, según el Tribunal Institucional, la captación de una imagen en zona pública cuando además ésta es accesoria no infringe los derechos constitucionales a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. Se violaría el derecho a la imagen si un propietario instala cámaras de seguridad propias que afectan en la grabación al resto de vecinos y sin pedir autorización a la Comunidad.

Según el Tribunal Supremo para comprobar si una medida restrictiva de un derecho fundamental es o no proporcional se deben cumplir 3 requisitos:

  • Juicio de Idoneidad: Si la medida es susceptible de conseguir el objetivo propuesto.
  • Juicio de Necesidad: Si es necesaria, en el sentido de que no exista otra más moderada para obtener el fin perseguido con la misma eficacia.
  • Juicio de Proporcionalidad: Si tal medida es ponderada o equilibrada, es decir, si se derivan de ella más ventajas o beneficios que perjuicios sobre otros derechos o valores en conflicto.

Ante la instalación de Cámaras de Vigilancia debe analizarse previamente con detalle cuál es el fin perseguido y si puede obtenerse el mismo por otras vías.

Si se lleva a cabo la instalación de Cámaras de Vigilancia la Comunidad debe:

  • Colocar en las zonas de video vigiladas al menos un distintivo informativo ubicado en lugar suficientemente visible, tanto en espacios abiertos como cerrados.
  • Tener a disposición de los interesados impresos en los que se detalle la información prevista en la Ley Orgánica.

Deberá evitarse en todo momento cualquier tratamiento de datos innecesario para la finalidad perseguida con la instalación de Cámaras de Vigilancia.

Obligaciones del Nuevo Propietario en la Venta de un Inmueble

Obligaciones del Nuevo Propietario en la Venta de un Inmueble

El 27 de Junio de 2013 se modifica el punto e) del Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación a las obligaciones del propietario en el caso de la venta de una vivienda o local, quedando resumido con el siguiente texto:

     “El adquiriente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

Con esta modificación se amplía el límite de la deuda desde el año en curso y el año natural anterior al año en curso y los tres años naturales anteriores a la adquisición de la vivienda o local.

Una de las obligaciones del propietario es contribuir mediante una cuota y con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios. Si un propietario vende una vivienda o local y en el momento de la venta dicho propietario tiene deudas con la Comunidad, el nuevo propietario (comprador) asumirá dicha deuda haciéndose cargo como máximo de la anualidad de la fecha de adquisición y los tres años naturales anteriores. Es decir, el nuevo propietario sólo se hará cargo de la deuda marcada por la ley (año en curso y los tres anteriores a la adquisición), en ningún momento se convertirá en el deudor de la totalidad de la deuda.

Certificado de Deuda o Estado al Corriente

El comprador exigirá al vendedor de la vivienda o local que presente en el momento de la firma de escrituras el Certificado de deuda o estado al corriente firmado por el Secretario y el Presidente de la Comunidad. Dicho Certificado se incorporará a la escritura pública de compra-venta, lo solicitará el vendedor y el Secretario y Presidente de la Comunidad deberán emitirlo en el plazo máximo de 7 días desde su solicitud. Puede ocurrir que:

  • Si se aporta el Certificado y no hay deudas, el comprador tiene la garantía de que no se le reclamará ninguna deuda en el futuro. Si en adelante se comprueba que existen deudas la responsabilidad será del Secretario y Presidente de la Comunidad que tendrán que responder ante la Junta de Propietarios.
  • Si se aporta el Certificado y hay deudas, el comprador responderá por dicho importe si lo admite, y retiene ese dinero al vendedor o se subroga expresamente en su posición. Si no, solo responderá de las deudas del año en curso y de las de los tres años anteriores.
  • Si no se aporta el Certificado y el comprador exonera de esta obligación al vendedor, si hay deudas el comprador asume las deudas del año en curso y de las de los tres años anteriores pudiendo reclamar al vendedor las cantidades abonadas.

Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios

Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios

El Ministerio de Industria, Energía y Turismo a través del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía pone en marcha un programa específico de ayudas y financiación, con el fin de de promover actuaciones integrales que favorezcan la mejora de la eficiencia energética y el uso de energías renovables en el parque de edificios existentes del sector residencial. Este programa está dotado con 125 millones de euros, y con él se cumple con e artículo 4 de la Directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética. De esta forma se consigue mejorar el rendimiento energético de los edificios, tanto viviendas como locales hoteleros, y reducir su consumo de energía.

Actuaciones y Tipos de Ayuda

Las actuaciones se encuadrarán en una o más de las siguientes tipologías:

  • Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica. El tipo de ayuda será bajo la modalidad combinada de entrega dineraria sin contraprestación y préstamo reembolsable.
  • Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación. El tipo de ayuda será bajo la modalidad de préstamo reembolsable.
  • Sustitución de energía convencional por biomasa en las instalaciones térmicas. El tipo de ayuda será bajo la modalidad de préstamo reembolsable.
  • Sustitución de energía convencional por energía geotérmica en las instalaciones térmicas. El tipo de ayuda será bajo la modalidad de préstamo reembolsable.

Las condiciones de los préstamos reembolsables serán:

  • Tipo de Interés: Euribor + 0.0%.
  • Plazo máximo de amortización: 12 años (incluido 1 año de período de carencia opcional).
  • Garantías: Aval o contrato de seguro de caución por importe del 20% de la cuantía del préstamo.

Estas actuaciones deberán mejorar la calificación energética total del edificio en, al menos, una letra medida en la escala de emisiones de dióxido de carbono (Kg CO2/m2 año) respecto a la calificación energética inicial del edificio. Se podrá realizar una tipología de actuación o una combinación de varias para obtener la mejora de la calificación energética.

Beneficiarios de las Ayudas

  • Personas físicas y jurídicas propietarias de edificios de uso residencial, tanto hotelero como vivienda.
  • Comunidades de Propietarios constituidas conforme a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Los propietarios únicos de edificios de viviendas o los propietarios de viviendas unifamiliares que no hubiesen otorgado el título constitutivo de Propiedad Horizontal y que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil.
  • Empresas de servicios energéticos.

Plazo de Presentación de las Solicitudes

Las ayudas podrán solicitarse desde el día siguiente de la publicación en el Boletín Oficial del Estado de esta resolución hasta el 30 de Octubre de 2015.

 

Regulación Interna de la Comunidad

Regulación Interna de la Comunidad

Título Constitutivo y Estatutos

El Título Constitutivo es un documento obligatorio en las Comunidades de Propietarios en el que se describen los pisos y locales del edificio y su cuota de participación.

Según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal los Estatutos son el conjunto de normas que tienen que regir la vida de la Comunidad y son de obligado cumplimiento para todos los vecinos, tanto propietarios como inquilinos. No son obligatorios por Ley pero es aconsejable que existan ya que pueden ayudar a mantener y respetar unas normas específicas que en muchos casos son convenientes. para una buena convivencia entre los vecinos. Pueden formar parte del Título Constitutivo. Una vez aprobados los Estatutos por unanimidad en una Junta de la Comunidad se deben inscribir en el Registro de la Propiedad. Si no se inscriben en el Registro de la Propiedad sus normas serán obligatorias para los propietarios que los hayan aprobado, pero no para los futuros propietarios. Los Estatutos pueden contener las siguientes normas:

  • Uso de los espacios privados (pisos, locales…) y comunes (escalera, portal, ascensor…).
  • Limitación de algunos espacios comunes para uso privativo (patios, terrazas…).
  • Derechos y deberes de todos los vecinos.
  • Establecimiento de cuotas ordinarias y extraordinarias, y de gastos generales.
  • Existencia de otros cargos de gobierno complementarios a los de presidente, secretario y administrador (vicepresidente, vocales…)
  • Forma de gestión y administración.

Reglamento de Régimen Interno

El artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge que los propietarios de una Comunidad pueden establecer un Reglamento de Régimen Interno que contendrá aquellas normas acordadas por la Junta de Propietarios para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes dentro de los límites de la Ley y de los Estatutos. Es de obligado cumplimiento para todos los vecinos, tanto propietarios como inquilinos. A diferencia de los Estatutos, las normas de Régimen Interno se aprueban y modifican, en primera convocatoria, por mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación o, en segunda convocatoria, por mayoría de asistentes que a su vez representen más de las mitad de dichas cuotas de participación. El Reglamento de Régimen Interno deberá estar separado del Título Constitutivo y su inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria. El Reglamento de Régimen Interno puede contener los siguientes aspectos:

  • Ordenación estética de las placas de los buzones.
  • Color de las puertas de acceso a las viviendas.
  • Horarios de recogida de basuras
  • Limitación del acceso de determinados animales domésticos a algunos espacios del edificio.
  • Horario de apertura y cierre de portal
  • Encendido de calefacción.
  • Uso de la piscina.
  • Tendido de ropa.

 

Documentación para el Mantenimiento de un Edificio

Documentación para el Mantenimiento de un Edificio

En un edificio de viviendas, tanto los propietarios como la Comunidad, deberán tener en su poder la siguiente documentación para conocer la estructura, instalaciones, elementos, acabados, etc.. del edificio y sus viviendas y así poder llevar a cabo un mantenimiento correcto del mismo/de las mismas.

Documentación básica del edificio

Esta documentación debe ser entregada a la Comunidad de Propietarios y la conforman los siguientes documentos:

  • Copia de la escritura de Obra Nueva y División Horizontal con inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Copia de los estatutos de la Comunidad.
  • Informe sobre las cargas tributarias de la edificación.
  • Copia de la memoria del Proyecto definitivo de ejecución de obra con la autorización municipal.
  • Planos definitivos de Arquitectura con la autorización municipal: Emplazamiento, General de la Edificación, Planta de sótanos, baja y pisos.
  • Copia de la licencia de obras.
  • Certificado final de obra, visado en los colegios profesionales correspondientes.
  • Acta de la recepción de la obra suscrita por el Arquitecto Director, Empresa Promotora y Empresa Constructora.
  • Licencia de primera ocupación.
  • Alta en la Contribución Territorial Urbana.
  • Póliza de seguro de incendios.
  • Garantías de los instaladores.
  • Relación de oficios e instaladores que han intervenido (pueden estar incluidas en el Manual de Uso).
  • Alta en el servicio postal y recogida de basuras.
  • Informe sobre la servidumbre permanente de paso concedidas a las Compañías suministradoras de servicios, agua, gas, electricidad.
  • Disposiciones legales preceptivas para las Comunidades de Propietarios sobre el uso y la conservación del edificio.
  • El Libro del Edificio (CM).

Las instalaciones deben tener:

  • Antena colectiva para TV. Y FM.
  • Aparatos elevadores.
  • Electricidad.
  • Fontanería, agua fría y agua caliente sanitaria.
  • Garaje.
  • Instalación de gas.
  • Si la calefacción es central: Instalación, agua caliente sanitaria y depósito de combustible.
  • Seguridad y Protección contra incendios.
  • En algunos casos: Piscina.

Documentación básica de cada vivienda

Esta documentación debe ser entregada al propietario de cada vivienda de  la Comunidad y la conforman los siguientes documentos:

  • Escritura de compra-venta con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Copia de los Estatutos de la Comunidad.
  • Extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda desde el día de la constitución de la Comunidad hasta la fecha de la adquisición.
  • Informe sobre las cargas tributarias de la edificación en general y específicas de la vivienda, de los gastos, contratos y suministros.
  • Memoria general de la edificación y de la vivienda.
  • Plano general del emplazamiento de la vivienda.
  • Plano de la vivienda.
  • Copia de la Licencia de primera ocupación y Cédula de habitabilidad en aquellos casos que sea exigida.
  • Alta en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Copia del justificante de paso del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana.
  • Solicitud de suministro de gas, previa inscripción y aprobación de la instalación por la compañía suministradora.
  • Boletín de la instalación eléctrica  para contratación de servicios con la compañía suministradora.
  • Garantía de los aparatos domésticos.
  • Manuales de instrucciones para el uso y manejo de los aparatos domésticos que utilizan energía eléctrica y combustible gaseoso (pueden incluirse en el manual de uso).
  • Manual de uso de la vivienda.

 

Cambios en el Artículo 3 de la LPH: Propiedad, Copropiedad y Cuotas de Participación

Cambios en el Artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal: Propiedad, Copropiedad y Cuotas de Participación

La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal qua hace referencia a la Propiedad, Copropiedad y Cuotas de Participación. A cada vivienda o local de un inmueble le corresponde según el régimen de propiedad:

– La propiedad y el derecho exclusivo sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con las instalaciones y elementos que estén comprendidos dentro de sus límites y que sólo puedan ser utilizados por el propietario de la vivienda o local. También pertenecen a esa propiedad los anejos asociados a la vivienda o local aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado, por ejemplo: un trastero. Estos anejos deben aparecer reflejados en el Título Constitutivo.

– La copropiedad, compartida con los demás propietarios de locales o viviendas, de los elementos y servicios comunes del inmueble, por ejemplo: ascensor, escalera, portal, sala de reuniones…

Cuota de Participación

En el Título Constitutivo de la propiedad horizontal deberá fijarse la cuota de participación por propiedad que corresponde a cada propietario con relación al valor total del inmueble. Para fijar dicha cuota de participación se tendrán en cuenta parámetros como la superficie útil de la propiedad, su ubicación…

La cuota de participación sirve para determinar en qué porcentaje cada propietario debe contribuir en los gastos y cargas comunes o su porcentaje en los beneficios que pudiera obtener la comunidad. También sirve para asignar en las juntas  la distribución de votos entre los copropietarios y las mayorías necesarias para la adopción de algunos acuerdos.

 

 

Cambios en el Artículo 2 de la LPH: Ámbito de Aplicación

Cambios en el Artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal: Ambito de aplicación

La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal referente a su ámbito de aplicación. La Ley de Propiedad Horizontal se aplicará en:

  • Comunidades de Propietarios constituidas según lo dispuesto en el Título Constitutivo, es decir, comunidades en las que se define por un lado el inmueble en su conjunto y por otro lado cada piso o local con su cuota de participación.
  • Comunidades que reúnan el siguiente requisito: «Los diferentes pisos o locales o las partes de ello susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes». Estas Comunidades se regirán según lo dispuesto en la Ley de Código Civil en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes.
  • Complejos inmobiliarios privados. Se trata de complejos compuestos por dos o más edificios o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. El total de los edificios del complejo se puede constituir en una sola comunidad de propietarios, de ahí se conoce el concepto de comunidad con sub-comunidades. Un ejemplo de complejo inmobiliario privado puede ser una urbanización que se compone de varios bloques de viviendas, locales, piscina… En este caso la comunidad será la urbanización y cada bloque de viviendas, local, piscina… será una sub-comunidad.
  • Sub-comunidades, es decir, cuando varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, de determinados elementos o servicios comunes para su uso y disfrute exclusivo. Estos elementos o servicios comunes estarán dotados de unidad e independencia funcional y económica.
  • Entidades urbanísticas de conservación. Son entidades destinadas a la conservación y  mantenimiento de una urbanización ya realizada, que desde su inscripción en el Registro adquieren personalidad jurídica propia. Estas entidades tienen que estar siempre vinculadas a un elemento territorial. En cuanto a las obras de conservación a realizar se encuentra la pavimentación de calzadas, aparcamientos, aceras, red de alcantarillado, red de alumbramiento público, red de distribución de energía eléctrica, red peatonal y espacios libres, jardinería en espacios libres, mobiliario urbano.