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¿Qué es el Fideicomiso Inmobiliario?

En el impulso de proyectos de bienes raíces, intervienen factores jurídicos que permiten la transparencia y garantía de la ejecución de urbanismos y generan con seguridad las rentas planteadas a su inicio.

Una de estas herramientas se denomina fideicomiso inmobiliario, un documento adaptado al marco de la ley, debidamente protocolizado, en donde se establecen las garantías de derechos, obligaciones y asistencia de tres partes: el o los inversionistas, llamados fiduciantes, un administrador o fiduciario y un tercero denominado beneficiario.

Estos actores tienen roles y papeles bien definidos, siendo el fiduciante el o los grupos de personas naturales o jurídicas, que aportan capital para la adquisición de la propiedad a desarrollar y costean en su totalidad las labores de construcción.

Por su parte, el fiduciario, es la entidad financiera o especialista en el área inmobiliaria, que recibe los fondos para adquirir el inmueble, formaliza el proyecto de manera temporal con las características derivadas y establecidas, siendo el responsable principal de la ejecución de la obra.

Asimismo, el beneficiario, es quien recibe la culminación del proyecto, a través de unidades o lotes acordados previamente. Cabe destacar que el beneficiario y el fiduciario pueden ser la misma persona, si así lo determinan las partes y según la naturaleza de la formalidad suscrita.

Clases de fiducias de construcción

Las cesiones de construcción están tipificadas comúnmente en cuatro modalidades a saber: preventa, administración, manejo de cartera y de pagos. A continuación se realizará una breve explicación de las mismas.

Las fiducias de preventas, consisten en la recaudación del dinero que se haga falta para darle inicio al proyecto, cuidando que éstos sean encaminados para la consecución de la obra.

La modalidad de administración o tesorería, comprende la entrega de todos los recursos y bienes económicos relacionados al proyecto, al consorcio o empresa fiduciaria, a fin de que estos asuman su manejo de manera responsable e independiente.

En cuanto a la administración de cartera, tiene como propósito conducir todos los recursos del proyecto, así como sus relaciones con los institutos financieros y demás involucrados.

En la administración de pagos, se instituye el capital total a ser entregado al ente fiduciario, estableciendo un cronograma de desembolsos según los avances de la obra.

Ventajas del contrato

La suscripción de un contrato fiduciario a nivel inmobiliario posee beneficios respecto a otras formas de construcción; apoya al emprendedor a ejecutar su obra sin riesgos de disolución de sociedades, ya que el proyecto se maneja independientemente luego del aporte de capital.

Es un negocio que inicia sin pasivos conocidos y su patrimonio no permite embargos, lo cual es una garantía para la culminación de la obra. Los gastos generados serán exclusivamente por la actividad realizada sin generar percances a las partes involucradas.

El beneficiario puede adquirir su inmueble a plazos y organizadamente, a la par de verificar que la obra se ejecuta adecuadamente; de ocurrir inconvenientes, tiene voz y voto a través de una asamblea, para exigir soluciones y en un dado caso solicitar la remoción de la constructora.

Las entidades fiduciarias dan un valor agregado a la ejecución de la obra: conocen el negocio de bienes raíces, por lo cual pueden ayudar en la disminución de costos, pago de aranceles, permisos y tributos asociados.

Algunos obstáculos

A pesar de ser una excelente opción para el desarrollo urbanístico, el fideicomiso inmobiliario ha sido cuestionado por diferentes inconvenientes en el proceso de ejecución de dicha obra, siendo los fiduciarios víctimas de quejas, por incumplimiento en plazos de entrega, poniendo en riesgo todo el trabajo de preventa y administración realizado, además de la reputación de quien administra el proyecto.

No obstante, como una manera de hacer frente a los obstáculos en experiencias inmobiliarias, en la actualidad, se maneja la opción fiduciaria de construcción al costo en el cual los beneficiarios son los propios inversores.

Este tipo emprendimiento, ha dado buenos resultados por ser una correlación de ganancias, en el cual las partes están más que comprometidas para que el proyecto se ejecute a buen término.

Una vez pactado el inicio de la obra, los beneficiarios poseen plazos de pagos en cuotas de hasta 48 meses. La única desventaja radica en el impacto inflacionario, al subir este índice se aumenta sin lugar a dudas el monto de las cuotas de pago.

En líneas generales, el fideicomiso ha surgido en el mercado inmobiliario como una estrategia de emprendimiento, seguridad y alcance común para el desarrollo de urbanismos, en una época donde los créditos hipotecarios y las sociedades anónimas no presentan una ventaja competitiva para la adquisición de estos lotes.

Como en toda inversión, se debe investigar los antecedentes de cumplimiento y entrega de las entidades involucradas y qué tipo de fideicomiso ofrecen. Además de la calidad de la obra entregada, según el proyecto ofrecido.

Claro está que cada inversor busca proteger su patrimonio, pero a través de la figura del fideicomiso de construcción hay una garantía mayor sobre el capital dado.

De igual manera, hay que tener en consideración que las diferentes condiciones previamente establecidas del fideicomiso variarán según los acuerdos estipulados, por lo que no hay un modelo estándar de este tipo de contratos y serán moldeados según las necesidades de la construcción.

¡Hay más!

Otro punto resaltante y de acotación, es que cada país según su normativa vigente, puede establecer ventajas para los fideicomisos inmobiliarios, en aras de impulsar el sector, aquí pueden derivarse rebajas fiscales y otros atributos que apoyen al fiduciante, además de dejar abierta la posibilidad de una inversión extranjera en el proyecto.

En este contexto cabe indicar que en algunas legislaciones aparece la figura de la fianza para los fideicomisos por inmobiliarios, en donde el beneficiario se encuentra protegido de cualquier imprevisto, resguardando su inversión y no excediendo del 1 o 2% del precio final acordado.

En conclusión, el fideicomiso de construcción es una herramienta que surge para otorgar a la población, estrategias de adquisición de inmuebles en un sector cuya demanda ha bajado significativamente, siendo a su vez un motivo para que emprendedores impulsen desarrollos en ciudades o pueblos, con la promesa de que su inversión está protegida.

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