Requisitos de las Piscinas Comunitarias

piscina-comunitariaRequisitos de las Piscinas Comunitarias

Las Comunidades de Vecinos que cuenten con una piscina comunitaria, antes de la apertura de la temporada de baño deben cumplir con los requisitos legales e higiénico-sanitarios que establece la Ley. Cada Comunidad Autónoma dispone de su propia normativa, teniendo en cuenta que algunos ayuntamientos aprueban ordenanzas municipales al respecto. En cada Comunidad debe existir una normativa interna que especifique las condiciones de uso de la piscina, el aforo máximo y el horario. Dicha normativa debe estar colocada en un lugar visible dentro de las zonas comunes, se suele poner a la entrada y en el interior de la piscina.

La Comunidad debe enviar un análisis de agua con los parámetros exigidos antes de la apertura de la piscina y también a mediados de la temporada de baño.

Para la apertura de la piscina comunitaria, la Comunidad debe disponer de la Licencia Municipal de Actividad además de la siguiente documentación:

  • CIF o NIF de la Comunidad de Vecinos.
  • Datos del Presidente de la Comunidad de Vecinos, tales como Nombre, DNI, domicilio, teléfono…
  • Datos del encargado de la empresa de mantenimiento de la piscina, tales como Nombre, teléfono…
  • Título y contrato del personal sanitario: socorristas y ATS/DUE y/o médico. Cada Comunidad Autónoma establece el número de personal sanitario en función del tipo de piscina y el tamaño de la misma.
  • Ficha técnica de datos de seguridad de la piscina (productos químicos) sobre el tratamiento que recibe el agua tanto en verano como en invierno.
  • Libro de Registro y Control de Piscinas.
  • Número de viviendas que forman la Comunidad de Vecinos.
  • Análisis del agua de la piscina para comprobar que los parámetros de calidad se encuentran dentro de la legalidad en caso de haber sometido el agua a algún tratamiento en invierno.
  • Certificado de desinsectación y desratización.
  • Información a la vista de los usuarios de la piscina de horarios y normas de uso de la misma, teléfono de emergencias y tratamientos que lleva el agua.

Diariamente se debe cumplir con los parámetros exigidos de cloro, PH y lectura de contadores. Se deberá cumplir con las exigencias de salubridad demandadas por la Ley.

El libro de Registro y Control de Piscinas estará siempre a disposición de las Autoridades Sanitarias.

Las obras que haya que realizar en la piscina deberán ser aprobadas por mayoría simple y todos los propietarios de la Comunidad deberán contribuir al pago de las mismas en función al coeficiente de participación (la usen o no).

Es aconsejable que la Comunidad disponga de un Seguro de responsabilidad civil comunitaria frente a terceros, para usarlo en caso de daños a usuarios de la piscina causados por negligencia de la Comunidad.

Medidas de Prevención de Incendios en las Comunidades de Propietarios

Medidas de Prevención de Incendios en las Comunidades de Propietarios

Para evitar la formación de incendios en las Comunidades de Propietarios se deben conocer las siguientes medidas de prevención básicas:

Se considera recomendable contratar una empresa de instalación de sistemas contra incendios. Estas empresas deben realizar obligatoriamente una inspección anual del edificio y así garantizar toda la protección que la comunidad de vecinos necesita.

Extintores portátiles prevencion-de-incendiosy bocas de incendio

Se deben encontrar al alcance de cualquier persona que se vea afectada en una situación de incendio.

Deben existir extintores portátiles en cada planta del edificio, y al menos uno debe estar colocado a 15 metros del origen de evacuación o de la puerta de salida de la vivienda.

Las bocas de incendio sólo deben instalarse en las zonas de riesgo especial alto (trasteros, garajes mal ventilados, salas de calderas, depósitos de combustible, contadores de gas o de electricidad…)

Altura de Evacuación

Si la altura de evacuación de la Comunidad de Vecinos supera los 80 metros, se necesitará una instalación automática de extinción. Si en cada planta la altura de evacuación supera los 28 metros, será necesaria la incorporación de un ascensor de emergencia.

Las alarmas de detección de incendios son obligatorias cuando la altura de evacuación de la Comunidad de Propietarios supera el tope de 50 metros. Si la altura supera los 24 metros, deberán instalarse las columnas secas o vacías, que facilitan el acceso de los sistemas de extinción.

Si la superficie total construida de la Comunidad de Propietarios se encuentra entre los 5.000 y los 10.000 m2, será obligatoria la existencia de al menos una boca de incendio o hidratante exterior.

Otros elementos opcionales de protección contra incendios

Últimamente el Código Técnico de Edificación aconseja instalar detectores de humo y fuego en el interior de las viviendas, pese a no ser obligatorios. Estos dispositivos tienen un coste en el mercado de unos 30 euros aproximadamente.

Principales causas de incendios en Comunidades de Propietarios

La mayor parte de los incendios ocasionados en Comunidades de Propietarios se deben a:

  • Deficiente estado de la red eléctrica, no se cumple con el Reglamento de Baja Tensión (REBT), lo que puede provocar cortocircuitos.
  • Mala combustión de sistemas de calefacción (chimeneas, braseros…). Algunos mecanismos obsoletos de calefacción pueden provocar la generación de monóxido de carbono (gas que puede producir la muerte).

Paneles Solares en las Comunidades de Propietarios

Paneles Solares en las Comunidades de Propietarios

Cada vez es más habitual que las comunidades de vecinos se autoabastezcan de agua caliente sanitaria y electricidad por medio de la instalación de placas solares comunitarias para que los vecinos puedan disfrutar de las ventajas de la energía solar en sus viviendas.

Para la instalación se aprovechan espacios que de otro modo serían inútiles e improductivos: cubiertas, tejados… Se puede instalar en cualquier espacio que posea los requisitos recomendables de orientación solar y liberado de sombras.

Según el Código Técnico de la Edificación, desde 2006 en edificios de nueva construcción es obligatoria la instalación de paneles solares para producir agua caliente en porcentajes variables sobre el consumo total, según la situación geográfica, la legislación autonómica y las normativas locales.

Para instalar placas solares en edificios más antiguos existen ayudas y subvenciones públicas, esto anima a las comunidades de vecinos a plantearse dicha instalación.

Ventajas y Beneficios

La instalación de los paneles solares requiere una inversión inicial por parte de los propietarios de la Comunidad que a medio-largo les reportará beneficios. La instalación de placas solares ofrece entre otras ventajas:

  • El ahorro económico y energético que  a medio-largo plazo supone para los vecinos de la Comunidad produciendo su propia electricidad y agua caliente. Según las características de la instalación de los paneles solares puede suponer también un ahorro en la climatización de la piscina comunitaria; en el gasto eléctrico de la iluminación de zonas comunes; y en la climatización o calefacción de las viviendas y del edificio.
  • Favorecer al desarrollo sostenible.
  • En algunos casos estas instalaciones se realizan en concepto de huerto solar o campo fotovoltaico con el fin de vender la electricidad a las compañías eléctricas. Esto supone una inversión segura con rentabilidad y beneficios para 25 años por Ley y que suponen interesantes ingresos comunitarios o individuales según lo convenido.

Subvenciones y Ayudas

Las Comunidades de Propietarios cuentan con subvenciones y ayudas para adecuar sus viviendas a los nuevos proyectos que utilizan energía solar. Las subvenciones pertenecen al Plan de Acción de Ahorro y Eficiencia Energética 2011-2020 desarrollado por el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDEA), entidad pública empresarial del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio.

Para ello hay habilitada una línea de préstamo que financia inversiones en proyectos de energía solar. Entre los principales beneficiarios de este plan energético se encuentran las pequeñas y medianas empresas y las comunidades de propietarios pudiendo solicitar una financiación de hasta el 100% del coste total del proyecto.

Tipos de Instalaciones y Período de Amortización

El período de amortización de la instalación depende de varios factores como: el correcto cálculo de las necesidades; la optimización del sistema; una adecuada instalación y calidad de materiales; las subvenciones públicas obtenidas; su uso…

  • Paneles solares térmicos, cuya adquisición puede costar 2.400 euros aproximadamente y con una duración media de 25 años. Se amortizan aproximadamente en 4 ó 6 años.
  • Placas fotovoltaicas, que para almacenar energía y proporcionar electricidad en las viviendas sólo necesitan que sea de día, sin importar que luzca o no el sol. Su precio medio es bastante más elevado, 24.000 euros dependiendo de los watios. Quedan amortizadas a partir de los 7 años desde su instalación.

Reglamento sobre Piscinas en una Comunidad

Reglamento sobre Piscinas en una Comunidad

Dentro de una Comunidad de Propietarios, la piscina es uno de los elementos comunes que más se disfruta pero a su vez uno de los más conflictivos.

Las piscinas de uso público se rigen por la normativa de la Comunidad Autónoma a la que pertenecen, cada Comunidad Autónoma dispone de su propia normativa.

No existe un criterio común para determinar si las piscinas de las comunidades de vecinos son públicas o no, cada Comunidad Autónoma procede de modo distinto. Ejemplos:

  • Madrid. Las comunidades de menos de 30 viviendas no se rigen por la normativa autonómica.
  • Andalucía, Cantabria, Galicia y País Vasco. Las comunidades de menos de 20 viviendas no se rigen por la normativa autonómica.
  • Comunidad Valenciana. Las comunidades con aforo inferior a 100 personas no se rigen por la normativa autonómica.
  • Castilla y León, Murcia, Cataluña y Baleares. Se excluyen de la normativa autonómica todas las comunidades de vecinos.

Obligaciones

Todas las piscinas de las comunidades de vecinos deben tener sus normas de régimen interno (uso), que deberán estar visibles a la entrada de las mismas y en su interior. Entre las normas se expondrán las relativas a higiene, ropa, calzado, mascotas, juegos, comidas y bebidas…

Si se trata de pisicinas privadas, será la propia comunidad de propietarios la encargada de que se cumplan las normas de salubridad que exige la Ley, y de conservar las instalaciones.

Las normas de uso y horarios se aplicarán en función a lo indicado en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, en su defecto se establecerán por acuerdo mayoritario de los propietarios.

Todos los propietarios, usen o no la piscina, deberán hacer frente tanto a los gastos de mantenimiento de la misma como a los generados por la realización de obras, en función a su coeficiente de participación.

Seguros y Accidentes

Daños físicos causados a los usuarios:

  • Daños fortuitos o por culpa del usuario: La comunidad no asume ninguna responsabilidad.
  • Daños por negligencia de la comunidad: Se aplica la responsabilidad civil comunitaria frente a terceros.

La Ley de Propiedad Horizontal no obliga a las comunidades de vecinos a formalizar un seguro de responsabilidad civil, pero es recomendable.

Socorristas

Es obligatorio que todas las piscinas dispongan de personal socorrista especializado, y deberá permanecer en las instalaciones al cuidado de los bañistas durante todo el horario de uso. El número de socorristas por piscina varía en función del tipo de piscina, del tamaño y de la normativa vigente en la Comunidad Autónoma correspondiente.

 

Acuerdos de la Comunidad de Propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal refleja que en la celebración de Juntas de vecinos se necesitan una serie de mayorías para la adopción de acuerdos. Estas mayorías varían dependiendo de la importancia del asunto a tratar. Estos acuerdos han de ser plasmados en el Acta de la Junta.

Mayorías necesarias

– Unanimidad

Se necesita unanimidad para decisiones demasiado importantes, como por ejemplo, cambiar el sistema de cuotas de participación. Se necesita unanimidad para los acuerdos que supongan aprobar o modificar los Estatutos o sus normas de funcionamiento.

– Mayoría de 3/5

Se necesita mayoría de 3/5 cuando se decida instalar o suprimir algún servicio común del edificio, como el servicio de vigilancia, portero, ascensor, servicio de limpieza, servicio de jardinería…, aunque este acuerdo suponga modificar los Estatutos de la Comunidad. Esta mayoría no será de aplicación cuando se trate de la supresión de barreras arquitectónicas.

– Mayoría de 1/3

Se necesita mayoría de 1/3 cuando se decida instalar o adaptar infraestructuras comunes en materia de telecomunicaciones (ej: antenas parabólicas), o de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar o de otras energías.

Los propietarios que hayan votado en contra, no están obligados a pagar por este gasto. Si en el futuro desean utilizar estos servicios o instalaciones, deberán abonar el importe que les hubiera correspondido hasta la fecha, debidamente actualizado aplicando el correspondiente interés legal.

– Mayoría simple

Se necesita mayoría simple para realizar obras o establecer nuevos servicios comunes para la supresión de barreras arquitectónicas, aunque este acuerdo suponga modificar los Estatutos de la Comunidad. También se necesita mayoría simple para el resto de acuerdos no mencionados anteriormente (ej; colocación de macetas o elementos decorativos , compra de uniforme del portero…).

Recuento de votos

– Requisitos para votar

Unicamente podrán votar los propietarios que se encuentren al corriente de pago en la Comunidad. Mientras tengan alguna cuota pendiente sólo podrán participar en las deliberaciones de la Junta de vecinos.

– Procedimiento

Si la Junta se celebra en primera convocatoria, se contarán como votos favorables los de aquellos propietarios que no hayan acudido a la Junta y que una vez informados del acuerdo que se alcance no muestren su desacuerdo al Secretario en el plazo de 30 días naturales desde que se les notificó el acuerdo.

Si la Junta se celebra en segunda convocatoria y se trata de un acuerdo de los que requieren mayoría simple, serán válidos los acuerdos cuyos votos favorables sean la mitad más uno de los propietarios asistentes y que a su vez estos votos representen más de la mitad de las cuotas de participación de los presentes.

Si no se ha conseguido mayoría para el acuerdo, éste se podrá resolver a través del “juicio de equidad”, es decir, será un juez el encargado de dictar una resolución una vez oídas todas las partes.

Impugnación de acuerdos

Podrán impugnar los acuerdos adoptados en la Junta los propietarios que hayan mostrado su disconformidad con el acuerdo, y los ausentes que en el plazo de 30 días hayan notificado al Secretario su desacuerdo.

– Acuerdos nulos o contrarios a la Ley o a los Estatutos

El Juzgado de Primera Instancia puede declarar nulos los siguientes acuerdos que se hayan impugnado:

– Los que sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

– Los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.

– Los que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Propiedad Horizontal

La Propiedad Horizontal es un derecho de propiedad sobre un inmueble que forma parte de una Comunidad de Propietarios. En él, participan los derechos de los propietarios y por otro lado, los derechos de copropiedad (servicios comunes).

La Propiedad Horizontal afecta a uno o varios pisos, siendo viviendas o locales del edificio, adquirido individualmente o por varios propietarios, lograr derechos y obligaciones en común.

La Ley de Propiedad Horizontal establece cuáles son los órganos de la Comunidad. La comunidad se compone de juntas de propietarios, presidente, vicepresidente, secretario y administrador de Fincas (se elige por mayoría de la Junta).

Los acuerdos de la Junta de vecinos pueden ser aprobados, por unanimidad o por mayoría. Cuando los acuerdos no puedan ser aprobados en la Junta, será el Juez quien decidirá la aprobación a instancia de cualquier propietario, en el plazo de un mes.

Reforma LEY 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Cómo crear una Comunidad de Propietarios

Normalmente es el propio promotor del edificio la persona que  suele crear la comunidad de vecinos, siempre y cuando sea propietario de alguna de las viviendas.

Trámites a seguir para constituir la comunidad del inmueble:

– Se debe de convocar la junta de constitución para poder empezar a vivir en la comunidad, esta iniciativa la puede tomar cualquiera de los propietarios. En la convocatoria se indicará el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o en segunda convocatoria la reunión. El punto más importante del  Orden del Día será la constitución de la comunidad y el nombramiento de los cargos de la misma (presidente, secretario, administrador…). Para facilitar el trabajo administrativo y de gestión económica se recomienda contratar los servicios profesionales de un administrador de fincas colegiado.

– Para realizar la apertura de las cuentas corrientes de la comunidad se deberá proceder a la autorización de firmas. Posteriormente se realizará la aprobación de un presupuesto inicial y una derrama para provisión de fondos para poder hacer frente a los gastos iniciales.La Ley de Propiedad Horizontal establece que el importe de esta derrama no puede ser inferior al 2,5% del presupuesto ordinario de la comunidad, y que posteriormente esta cantidad se verá incrementada al 5%.

– El secretario deberá escribir en el acta de constitución las decisiones tomadas en la primera junta, y plasmarlas en el Libro de Actas que se podrá adquirir en cualquier librería o en el Colegio Profesional de Administradores de Fincas correspondiente. En el plazo de dos semanas, el Libro de Actas se llevará al Registro de la Propiedad donde esté inscrito el inmueble para su legalización.

– Se deberá llevar a Hacienda el Libro de Actas convenientemente cumplimentado y solicitar el NIF de la comunidad rellenando allí el formulario 036. El NIF es obligatorio para poder abrir cuentas bancarias en entidades financieras a nombre de la comunidad. También es obligatorio para poder dar de alta la comunidad enla Seguridad Social y así poder contratar a personal externo o contratas de servicios. Es necesario presentar en Hacienda la siguiente documentación para solicitar el NIF: la constitución de la propiedad horizontal, el libro de actas o el nombramiento del presidente (representante legal de la comunidad).

Las comunidades de vecinos están obligadas a practicar retenciones profesionales o por rendimientos de trabajo.

Nuevo Portal de Propietarios

Os presentamos el Portal de Propietarios de PortalFincas, en el que, los propietarios de la comunidad podrán conocer el estado de su comunidad de vecinos e interactuar con otros propietarios.

El administrador de la comunidad de vecinos desde PortalFincas, dará acceso a los propietarios y adjuntará toda la documentación necesaria, para que el presidente o los propietarios de la comunidad de vecinos puedan visualizarla desde el Portal de Propietarios.

En el Portal de Propietarios los vecinos de la comunidad de propietarios pueden realizar las siguientes tareas:

  • Los propietarios pueden escribir mensajes en el Tablón de anuncios para que los demás vecinos puedan consultarlos o responderlos.
  • Posee un Calendario donde se detallan todos los eventos y juntas.
  • Desde la opción Gestión de Incidencias, los propietarios pueden dar de alta una incidencia o visualizar una incidencia creada por el administrador de la comunidad de vecinos.
  • En la Gestión Documental, los propietarios pueden consultar cualquier tipo de documento que la administracion de fincas y condominios haya decido publicar.
  • También pueden consultar el Estado de Cuentas y el Estado de Bancos de la comunidad, siempre que el administrador lo haya decidido publicar.

Diferénciate de la competencia ofreciendo a los propietarios o vecinos el Portal de Propietarios para que consulten en cualquier momento el estado de su comunidad. Consulta las interesantes tarifas del software administracion de fincas online en función del número de viviendas, para un escalado más correcto y justo.

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