Urbanizaciones privadas

Urbanizaciones Privadas

Una urbanización o complejo inmobiliario privado es un conjunto de propiedades urbanas integrado por diversas viviendas, chalets, parcelas o bloques de edificios, en los que existen elementos comunes a todos ellos. Se regirán por el régimen especial de la propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil, siempre y cuando reúnan los siguientes requisitos:

  • La urbanización debe estar integrada por dos o más parcelas o edificios independientes entre sí, cuyo destino principal sea vivienda o locales.
  • Los titulares de las viviendas o locales que se encuentren divididos horizontalmente, deben participar con carácter inherente a otro derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios (instalaciones, servicios, elementos viales…).

Constitución de la Urbanización

La Urbanización se puede constituir en tres formas:

Agrupación de Comunidades de Propietarios

  • El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada será otorgado originariamente por el promotor único del complejo o, de forma sobrevenida por los presidentes de todas las comunidades que la integran con autorización previa por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios.
  • El titulo constitutivo deberá contener la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de sus elementos, viales, servicios comunes, instalaciones…
  • El titulo constitutivo deberá establecer dos cuotas de participación: una por cada piso o local dentro de su propia subcomunidad; y otra por cada subcomunidad integrante de la urbanización.
  • Las comunidades integradas estarán obligadas a contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada, fijándose la cuota de participación de cada una de las comunidades que la integran. El título constitutivo y los estatutos de la comunidad agrupada se inscribirán en el Registro de la Propiedad.
  • La Junta de Propietarios estará compuesta por los presidentes de las comunidades que integran la comunidad agrupada, que a su vez representarán a todos los propietarios de cada comunidad.
  • Si para adoptar acuerdos se requieren mayorías cualificadas, éstas tendrán que obtenerse en cada junta de propietarios de las comunidades que integren la comunidad agrupada.
  • Con respecto al fondo de reserva, a la comunidad agrupada no le será de aplicación lo dispuesto en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, salvo que se acuerde lo contrario en la Junta.
  • Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada sólo se extenderán a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.
  • Una subcomunidad podrá impugnar los acuerdos de la comunidad principal.
  • Clausulas que suelen aparecer en los estatutos:
    • Determinación de los órganos de gestión y representación del complejo y sus subcomunidades.
    • Distinción entre los elementos comunes de la urbanización y los elementos comunes de cada subcomunidad. Para así determinar que lo referente a la estructura externa y la estética del complejo
      corresponderá a los órganos del complejo, y por ejemplo lo referente a la escalera de unos de los edificios que lo integran corresponderá a los órganos del subconjunto.
    • Clausula que permita realizar segregaciones, agrupaciones y divisiones de los locales, siempre y cuando no altere la estructura del edificio ni su seguridad.

¿Qué hacer con un Vecino Moroso?

Vecinos Morosos

Se considera vecino moroso a aquel propietario que no está al día en sus pagos a la Comunidad. La deuda puede corresponder tanto a cuotas de gastos ordinarios como a derramas por gastos extraordinarios que hayan sido aprobados por la Comunidad y exigibles a los vecinos de la misma. El artículo 9, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal refleja que todos y cada uno de los propietarios deberán sufragar los gastos comunes, necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, por medio de una cuota que normalmente es mensual, en función a su cuota de participación.

El moroso puede asistir a las juntas de la Comunidad, pero no puede votar ni impugnar los acuerdos de las mismas ante el juez.

La Comunidad entregará notificaciones en el domicilio del moroso comunicándole la deuda. Como último recurso, la Comunidad puede publicarlo en el tabón de anuncios o en un lugar visible donde permanecerá tres días naturales.

Acciones a realizar con un moroso

– La Junta de Propietarios deberá:

  • Acordar por mayoría si se van a reclamar judicialmente a través de un proceso judicial las cuotas debidas. Si se acuerda reclamar habrá que autorizar al Presidente o al Administrador para presentar tal reclamación al Juzgado.
  • Aprobar el importe de deuda que se debe, y por tanto, la cantidad que se va a reclamar, y si se le van a reclamar gastos como fotocopias, cartas con acuse de recibo, etc..
  • Suele ser habitual que la Junta de Propietarios faculte al Presidente, o al Administrador, para que contrate los servicios de un abogado para que tramite  la reclamación. En la reclamación habrá que detallar la vivienda, local o garaje del que se trata, puesto que la vivienda puede haber sido vendida y en este caso la reclamación se haría contra el propietario de la vivienda en el año de la deuda.
  • Notificar a todos los propietarios el Acuerdo de la Junta.

– El presidente o el administrador, deberá presentar en el Juzgado la reclamación, teniendo en cuenta los siguientes puntos:

  • Aportar el certificado del acuerdo de la Junta de Propietarios donde se faculte para tal reclamación. Dicho certificado deberá ser firmado por el Secretario, o en su defecto por el Presidente.
  • Reclamar, si se ha acordado en la Junta, los gastos generados para reclamar al propietario la deuda, aportando facturas o justificantes de dichos gastos.
  • Reclamar los intereses que se puedan producir, y las costas del Juicio.
  • Reclamar los gastos originados por la contratación de los servicios jurídicos de un letrado y Procurador.
  • Solicitar al juez el embargo preventivo de los bienes del propietario para hacer frente a la deuda reclamada, los intereses y las cotas del juicio.

– Finalmente, el Juez dictará la sentencia correspondiente una vez presentada la reclamación. En la sentencia debe constar si el moroso debe o no pagar, la cantidad a pagar y si debe hacerse cargo de las costas del juicio y de los gastos de los honorarios de los abogados / procuradores de la Comunidad.

Contadores de Agua de una Comunidad

Contadores de Agua en una Comunidad

En una Comunidad de Propietarios la instalación de los contadores de agua puede ser  por medio de un contador general (común para todos los propietarios), o por medio de contadores individuales (uno para cada propietario).

Las viviendas de nueva construcción están obligadas por Ley a la instalación de contadores individuales.

Cada Comunidad Autónoma dispone de su propia legislación con respecto a la individualización de contadores de agua. Hay Comunidades Autónomas en las que se permite la coexistencia de un contador general y de contadores individualizados. En este caso, si un vecino quiere instalar un contador privado, está en su derecho, no necesita de un acuerdo comunitario pero es aconsejable que lo comunique a la Junta. En el caso de coexistir los dos sistemas, se deberá descontar de la factura global el consumo de los propietarios que tengan contadores individualizados.

¿Qué se necesita para individualizar los Contadores de Agua?

En las Comunidades Autónomas en las que no se permita la coexistencia de un contador general y de contadores individualizados, y  la comunidad de propietarios desee individualizar los contadores, se necesitará lo siguiente:

  • Se celebrará una Junta de vecinos para decidir por medio de una votación la instalación o no de contadores individualizados. No se requiere unanimidad o mayoría absoluta porque los contadores no se consideran elementos comunes. La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e) la obligación que cada propietario tiene de contribuir a los gastos comunes que no sean susceptibles de individualización, y el gasto del agua es perfectamente individualizable. Si la Junta se celebra en primera convocatoria serán necesarios los votos a favor de la mayoría simple de los propietarios, si se celebra en segunda convocatoria, serán necesarios los votos de la mayoría de los propietarios. La votación se calculará en función a la cuota de participación de cada propietario, es decir, cada voto vale el porcentaje que posea su piso en el total del edificio. Si no se adopta ningún acuerdo, los vecinos que no estén conformes con la decisión adoptada podrán solicitar su aprobación por vía judicial, por lo que será el Juez de primera instancia el que decidirá a cerca de la colocación o no de los contadores individuales. Para ello el Juez tendrá en cuenta los siguientes factores: si existe lugar físico y hábil para su colocación…
  • Todos y cada uno de los propietarios deben reunir las condiciones exigidas para poder instalar su contador.

Ventajas de individualizar los Contadores de Agua

  • Cada propietario podrá conocer su propio consumo y así pagar sólo por lo que consume. Este gasto es más “justo” si lo comparamos con el gasto en el caso de existir un contador general ya que en este caso el consumo general se repartiría entre todos los propietarios. Con el consumo individualizado se podrá conseguir reducir el consumo.
  • En algunos casos, permitirá beneficiarse de bonificaciones por bajo consumo, y en caso de familias numerosas de descuentos destinados para ello.

Presupuestos de una Comunidad de Propietarios

¿Para qué sirven los Presupuestos de una Comunidad de Propietarios?

Sirven para reflejar los gastos previstos, tanto de carácter ordinario como Extraordinario.

Gastos de carácter ordinario: Son los que se derivan del mantenimiento, conservación, y reparación de elementos y servicios comunes del edificio. Por ejemplo: personal contratado, servicio de limpieza, mantenimiento de ascensor, consumo de luz, pago al administrador de fincas…

Estos gastos se suelen cubrir con la cuota mensual de los propietarios.

 – Gastos de carácter extraordinario: Son los motivados por reparaciones, desgaste y envejecimiento de un servicio comunitario, contratación de nuevos servicios… Por ejemplo: arreglo de fachada, pintura de escaleras y portal…

Estos gastos se suelen cubrir por medio de una derrama extraordinaria.

Tipos de Presupuestos

– Presupuesto anual ordinario (gastos anuales). Se prepara el presupuesto para el ejercicio siguiente teniendo en cuenta los gastos comunes o de carácter ordinario de la comunidad, basándose en los gastos del ejercicio actual. Del presupuesto se obtendrá la cuota o importe que debe abonar cada propietario mensualmente, y dicha cuota deberá aparecer en el presupuesto.

Se puede establecer un fondo de reserva para atender imprevistos (reparaciones, cubrir impagados…), que por Ley no puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

– Presupuestos Extraordinarios. Se utilizan para recoger los gastos no reflejados en el presupuesto anual ordinario.

¿Quién prepara los Presupuestos?

El Administrador o Presidente de la Comunidad será el que prepare los Presupuestos.

Una vez elaborado el Presupuesto deberá presentarlo en la Junta de Propietarios para su debate y aprobación.

La convocatoria de la Junta de Propietarios la realizará el Administrador o Presidente y deberá comunicarla a los Propietarios con al menos días de antelación. En la convocatoria se deberá indicar los asuntos a tratar en la Junta, el lugar, día y hora en que celebrará en primera y segunda convocatoria. Es conveniente acompañar a la convocatoria una copia del Presupuesto a tratar.

Será la Junta de Propietarios la que debata, modifique y apruebe el Presupuesto.

¿Cómo reducir los gastos de una Comunidad de Vecinos?

Para reducir los gastos de una Comunidad de Propietarios es importante prescindir de algunos servicios o disminuir su coste. Algunas de estas medidas pueden suponer un ahorro de los gastos comunes de la Comunidad:

  • Renovar la iluminación. Primero será necesario conocer la situación actual de iluminación del edificio para poder tomar medidas como: sustituir las lámparas incandescentes por bombillas de bajo consumo y bombillas LED (si es posible), apagar luces innecesarias, analizar la iluminación adecuada de cada zona, aprovechar la luz natural…
  • Contratación eléctrica. Solicitar presupuestos a las diferentes empresas de suministro de energía y contratar el más beneficioso para la Comunidad. Es importante que nos podamos acoger a la discriminación horaria que bonifica los consumos nocturnos.
  • Mantenimiento de la calefacción y del agua caliente. Este gasto suele suponer en invierno más del 60% del gasto de la Comunidad. La regulación se hará en el punto de producción, con una sonda exterior que controle la impulsión al circuito de calefacción en función de la temperatura ambiente y centralita reguladora; y en los puntos de consumo con termostatos adecuados a las diferentes estancias. Un punto clave es el desajuste entre la calefacción aplicada en los pisos bajos y altos, los últimos pisos necesitarán más potencia.
  • Individualizar los gastos de gas, agua y electricidad en la medida de lo posible.
  • Revisar el aislamiento del edificio. Para reducir notablemente las pérdidas energéticas del edificio, se pueden instalar dobles puertas en los portales, ventanas de escaleras cerradas y sistemas automáticos de cierre, ventanas con doble acristalamiento y carpinterías con rotura de puente térmico.
  • Utilizar correctamente los ascensores. En el caso de existir dos ascensores, se puede instalar una maniobra selectiva para que siempre se active el ascensor más cercano al punto de llamada.
  • Controlar el consumo de agua en los elementos comunes. Primeramente hay que conocer el consumo actual y su evolución. Revisar las instalaciones comunitarias y analizar los hábitos de consumo para poder implantar los cambios tecnológicos.
  • Agua para el riego de jardines. Para evitar el despilfarro de agua se pueden utilizar plantas autóctonas ya que requieren menos agua. Otra forma de ahorro es el uso de sistemas de riego por goteo o de agua de lluvia acumulada.
  • Contratar un Administrador de Fincas Profesional para que ayude a la Comunidad a obtener la mejor relación calidad-precio en los servicios y suministros contratados. Existen directorios de Administradores de Fincas como Fincasonline.com, que te ayudan a encontrar el mejor servicio en tu provincia.
  • Contar con un arquitecto para que asesore a la Comunidad en las obras importantes (reparaciones de cubiertas y fachadas, rehabilitaciones, humedades generalizadas…) sobre las causas y posibles soluciones de los problemas constructivos.
  • Gestionar continuamente los morosos. El PLCM (Programa de Lucha contra la Morosidad) puede ayudar a prevenir y combatir la morosidad en las Comunidades.
  • Solicitar ayudas económicas. Para la realización de determinadas obras o inversiones, la Comunidad podrá acogerse a las múltiples subvenciones ofrecidas por comunidades autónomas y ayuntamientos.
  • La venta de alguna zona común. De esta forma con los ingresos obtenidos en la venta se podrá hacer frente a los gastos comunitarios.