Instalación de ascensor

Instalación de Ascensor en una Comunidad de Vecinos

Requisitos

Según el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, para poder instalar un ascensor en una Comunidad de Vecinos se necesita la aprobación de las 3/5 partes del total de los propietarios, y que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación. Se computarán como favorables los votos de los propietarios ausentes. Es obligatoio que las lonjas y los bajos también participen en la votación.

Si en el inmueble existiera una mayoría de personas con movilidad reducida o mayores de 70 años, se puede aprobar la instalación con mayoría simple ya que se hace para suprimir barreras arquitectónicas.

A tener en cuenta

La Comunidad de Vecinos deberá de plantearse, atendiendo a las características del inmueble, la ubicación del ascensor (interior o exterior), teniendo en cuenta que no puede afectar a los elementos privativos.

Es aconsejable pedir más de un presupuesto a empresas distintas para poder decidirse por el más conveniente y el que menos afecte a los vecinos perjudicados. Si algún vecino se viera perjudicado, la comunidad deberá indemnizarle por los daños causados.

Es obligatorio solicitar licencia de obras al Ayuntamiento para poder realizar las obras necesarias.

La Comunidad de Propietarios deberá informarse en los Organismos competentes si puede acogerse a alguna ayuda o subvención oficial.

Pago

Una vez aprobada la instalación del ascensor, todos los propietarios sin excepción están obligados a participar en el gasto que la instalación suponga, incluyendo los propietarios que no vayan a hacer uso del ascensor (ejemplo: bajos y locales).

Suele ocurrir que los bajos y locales al tener un porcentaje de participación muy elevado (necesario para la aprobación), como no van a hacer uso del ascensor, se nieguen a participar en el gasto por no obtener ningún beneficio del mismo. Si esto ocurriera, se decidirá en una Junta si se exonera del pago a los propietarios que no vayan a hacer uso del ascensor, aunque el voto de éstos sea a favor de la instalación.

 

 

Seguimiento de Incidencias

Incidencias en una Comunidad

Ocasionalmente surgen incidencias (averías) en una comunidad de propietarios, por ejemplo: rotura de cristales, fugas, problemas con la iluminación… Cuando esto se produce hay que realizar los siguientes pasos:

– Comunicar la Incidencia al Administrador o Presidente.

– Proceder a la reparación de la Incidencia, si es posible por parte de los miembros de la comunidad, y si no por parte de un profesional especializado (fontanero, pintor, albañil…)

Seguimiento

Para que el administrador pueda llevar un buen control y seguimiento de las incidencias es aconsejable utilizar algún software de Administración de Fincas, por ejemplo el software online PorltaFincasEl módulo de Gestión de Incidencias de este software permite llevar un historial de todas las incidencias, que nos ayudará a ver cómo se ejecuta el proceso de las mismas hasta su cierre. Permite llevar un control y seguimiento de las acciones realizadas en las incidencias abiertas (aún por reparar) y cerradas (ya reparadas).

incidencias-propietarios-comunidad

La plataforma Portal de Propietarios de este software permite que tanto el Administrador como los propietarios conozcan en todo momento el estado de cada incidencia, desde que se abre hasta que se cierra (cuando haya sido reparada). El Administrador podrá dar acceso a los propietarios para que puedan acceder al Portal de Propietarios y así poder dar de alta incidencias, consultar su estado…

Ventajas para el Administrador

Por medio del Portal de Propietarios,  el Administrador podrá dar de alta incidencias y comunicar a los propietarios de la comunidad el estado de cada incidencia por medio de archivos adjuntados en la Gestión Documental o bien por medio de comentarios. Esto resulta mucho más ágil, cómodo y rápido que comunicarlo por vía telefónica o por e_mail.

Ventajas para los Propietarios

Por medio del Portal de Propietarios, el propietario podrá dar de alta una incidencia detectada para que el resto de propietarios y el Administrador sean conocedores de la misma. Esto resulta mucho más agil, cómodo y rápido que comunicarlo por vía telefónica, en persona o por e_mail.

También podrá consultar el estado de cada incidencia en cualquier momento, tanto de las incidencias abiertas como cerradas, ya que el Administrador informará por medio del Software del estado de las mismas.

El propietario también podrá reabrir una incidencia ya cerrada en el caso de que no haya sido reparada correctamente.

Contadores de Agua de una Comunidad

Contadores de Agua en una Comunidad

En una Comunidad de Propietarios la instalación de los contadores de agua puede ser  por medio de un contador general (común para todos los propietarios), o por medio de contadores individuales (uno para cada propietario).

Las viviendas de nueva construcción están obligadas por Ley a la instalación de contadores individuales.

Cada Comunidad Autónoma dispone de su propia legislación con respecto a la individualización de contadores de agua. Hay Comunidades Autónomas en las que se permite la coexistencia de un contador general y de contadores individualizados. En este caso, si un vecino quiere instalar un contador privado, está en su derecho, no necesita de un acuerdo comunitario pero es aconsejable que lo comunique a la Junta. En el caso de coexistir los dos sistemas, se deberá descontar de la factura global el consumo de los propietarios que tengan contadores individualizados.

¿Qué se necesita para individualizar los Contadores de Agua?

En las Comunidades Autónomas en las que no se permita la coexistencia de un contador general y de contadores individualizados, y  la comunidad de propietarios desee individualizar los contadores, se necesitará lo siguiente:

  • Se celebrará una Junta de vecinos para decidir por medio de una votación la instalación o no de contadores individualizados. No se requiere unanimidad o mayoría absoluta porque los contadores no se consideran elementos comunes. La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e) la obligación que cada propietario tiene de contribuir a los gastos comunes que no sean susceptibles de individualización, y el gasto del agua es perfectamente individualizable. Si la Junta se celebra en primera convocatoria serán necesarios los votos a favor de la mayoría simple de los propietarios, si se celebra en segunda convocatoria, serán necesarios los votos de la mayoría de los propietarios. La votación se calculará en función a la cuota de participación de cada propietario, es decir, cada voto vale el porcentaje que posea su piso en el total del edificio. Si no se adopta ningún acuerdo, los vecinos que no estén conformes con la decisión adoptada podrán solicitar su aprobación por vía judicial, por lo que será el Juez de primera instancia el que decidirá a cerca de la colocación o no de los contadores individuales. Para ello el Juez tendrá en cuenta los siguientes factores: si existe lugar físico y hábil para su colocación…
  • Todos y cada uno de los propietarios deben reunir las condiciones exigidas para poder instalar su contador.

Ventajas de individualizar los Contadores de Agua

  • Cada propietario podrá conocer su propio consumo y así pagar sólo por lo que consume. Este gasto es más “justo” si lo comparamos con el gasto en el caso de existir un contador general ya que en este caso el consumo general se repartiría entre todos los propietarios. Con el consumo individualizado se podrá conseguir reducir el consumo.
  • En algunos casos, permitirá beneficiarse de bonificaciones por bajo consumo, y en caso de familias numerosas de descuentos destinados para ello.

Junta de vecinos online

Una de las tareas del Administrador de una Comunidad de Propietarios es convocar las correspondientes Juntas de Vecinos en las cuales se realizará entre otras cosas:

  • Presentación de Presupuestos para el nuevo ejercicio (gastos e ingresos).
  • Se tomarán decisiones para el correcto funcionamiento de la Comunidad.
  • Se decidirán presupuestos para alguna reforma por medio de la votación de los propietarios.
  • Ruegos y Preguntas

Es recomendable que el  administrador utilice un Software de Administración de Fincas online (Saas) para poder gestionar cómodamente las juntas de vecinos, además de todo tipo de gestiones de la Comunidad: Contabilidad, Tesorería, Incidencias, Generación de Cuotas…

Ventajas de utilizar un software online para las Juntas de Vecinos

La ventaja principal de un Software de Administración de Fincas online es que se puede utilizar desde cualquier ubicación, solo se requiere un punto de conexión a Internet. Esto quiere decir que se puede utilizar desde un teléfono móvil, un Ipad, un portátil… Por lo tanto, si el Administrador acude a una Junta de vecinos con uno de estos terminales podrá llevar prácticamente toda la gestión de la junta puntualmente:

  • Anotar los propietarios que han acudido a la Junta.
  • Consultar y mostrar cualquier información desde la aplicación.
  • Realizar algún tipo de votación.
  • Redactar el Documento de Acta.

Esto aporta para la Administración de Fincas las siguientes ventajas:

  • Se introducen los datos inmediatamente en la propia Junta.
  • Se puede consultar en la propia Junta cualquier información para poder mostrar a los Propietarios.
  • Se reduce el trabajo que el Administrador tendrá que realizar con posterioridad a la Junta en su despacho.

 

 

¿Cómo cambiar de Administrador de Fincas?

1. Verificar el Contrato existente con el Administrador actual

Hay que revisar el contrato que la Comunidad tenga firmado con el Administrador actual. Antes de rescindir dicho contrato habrá que respetar las cláusulas que hagan referencia a formas, tiempos, cláusulas de penalización (ej. preaviso por correo, hacerlo con un mes de antelación,…).

2. Acuerdo de la Junta de Vecinos

Una vez que los miembros de la Comunidad hayan tomado la decisión de cambiar de Administrador, el presidente debe convocar debidamente, informando previamente a todos los propietarios de la comunidad, una Junta Extraordinaria u Ordinaria. En caso de no ser convocada por el Presidente, la podrían convocar directamente la cuarta parte de los propietarios, o los que representen el 25 % de las cuotas:

  • Junta Extraordinaria. Se convocará cuando no se tenga administrador de fincas, o cuando teniéndolo no esté cumpliendo con sus funciones y se quiera destituir del cargo.
  • Junta General Ordinaria. Se convocará cuando se tenga administrador de fincas y en la Junta que se celebra anualmente se quiera tratar el cambio de administrador.

En dicha convocatoria deberá indicarse como uno de los puntos del orden del día que se tratará el cambio del administrador. Se recomienda no convocar al administrador saliente para evitar conflictos en la reunión, y así los vecinos puedan decidir y opinar libremente.

 3. Contratar un nuevo Administrador

Una vez acordado en la junta el cambio de Administrador habrá que proceder a la contratación de un nuevo administrador. Si no se sabe cómo contactar con un Administrador de Fincas porque no se dispone de referencias, se pueden encontrar en internet buscadores o directorios que permitan localizar profesionales cualificados en la localidad que se desee. Por ejemplo, uno de ellos puede ser FincasOnline, que es un directorio especializado donde se podrá localizar un Administrador de Fincas de la provincia deseada.

 

 

Habrá que comunicar al antiguo Administrador por escrito lo siguiente:

  • Que reunidos los propietarios se decidió prescindir de sus servicios, indicando desde qué fecha.
  • Que la Junta ha elegido un nuevo administrador, indicándole sus datos.
  • Que el nuevo administrador se pondrá en contacto con él para recoger toda la documentación de la Comunidad. Es conveniente que tanto el administrador saliente como el entrante se hagan responsables de la información que se traslada.

Propiedad Horizontal

La Propiedad Horizontal es un derecho de propiedad sobre un inmueble que forma parte de una Comunidad de Propietarios. En él, participan los derechos de los propietarios y por otro lado, los derechos de copropiedad (servicios comunes).

La Propiedad Horizontal afecta a uno o varios pisos, siendo viviendas o locales del edificio, adquirido individualmente o por varios propietarios, lograr derechos y obligaciones en común.

La Ley de Propiedad Horizontal establece cuáles son los órganos de la Comunidad. La comunidad se compone de juntas de propietarios, presidente, vicepresidente, secretario y administrador de Fincas (se elige por mayoría de la Junta).

Los acuerdos de la Junta de vecinos pueden ser aprobados, por unanimidad o por mayoría. Cuando los acuerdos no puedan ser aprobados en la Junta, será el Juez quien decidirá la aprobación a instancia de cualquier propietario, en el plazo de un mes.

Reforma LEY 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Gestiona las Juntas de Vecinos de principio a fin

Desde el software de administración de fincas Portalfincas se pueden gestionar de una manera muy ágil y sencilla las Juntas de vecinos: Juntas Ordinarias, Juntas Extraordinarias, etc., realizadas en la comunidad de vecinos. La junta tendrá los siguientes contenidos o tareas a realizar:

– Establecer el Orden del Día con los diferentes puntos a tratar en la junta de vecinos.

– Definir el documento de Convocatoria pudiendo utilizar plantillas existentes que te facilitarán el trabajo.  Podrás enviar este documento de convocatoria por e-mail a los propietarios que desees.

– Definir los convocados a la junta, y una vez realizada dicha junta, o in-situ en tiempo real, podrás indicar los asistentes y a que convocatoria han asistido, a la 1ª o 2ª convocatoria.

– Si es necesario realizar en la Junta alguna votación sobre alguno de los puntos del orden del día, se puede definir la votación y anotar los votos realizados por los propietarios asistentes.

– Definir el documento de Acta pudiendo utilizar plantillas existentes. Dicha Acta al igual que la convocatoria se podrá enviar por e-mail a los propietarios que se desee.

El programa para la administración de fincas Portalfincas también te da la opción de avisar vía sms a los propietarios de la convocatoria de una nueva Junta de Vecinos.

El completo módulo de Juntas resultará muy práctico para el administrador de fincas porque podrá realizar el seguimiento de las Juntas ya realizadas y de las que se van a realizar. El administrador podrá gestionar la Junta durante la realización de la misma; anotando los propietarios asistentes, las votaciones,… y continuar con ello a la finalización de la misma.