Urbanizaciones privadas

Urbanizaciones Privadas

Una urbanización o complejo inmobiliario privado es un conjunto de propiedades urbanas integrado por diversas viviendas, chalets, parcelas o bloques de edificios, en los que existen elementos comunes a todos ellos. Se regirán por el régimen especial de la propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil, siempre y cuando reúnan los siguientes requisitos:

  • La urbanización debe estar integrada por dos o más parcelas o edificios independientes entre sí, cuyo destino principal sea vivienda o locales.
  • Los titulares de las viviendas o locales que se encuentren divididos horizontalmente, deben participar con carácter inherente a otro derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios (instalaciones, servicios, elementos viales…).

Constitución de la Urbanización

La Urbanización se puede constituir en tres formas:

Agrupación de Comunidades de Propietarios

  • El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada será otorgado originariamente por el promotor único del complejo o, de forma sobrevenida por los presidentes de todas las comunidades que la integran con autorización previa por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios.
  • El titulo constitutivo deberá contener la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de sus elementos, viales, servicios comunes, instalaciones…
  • El titulo constitutivo deberá establecer dos cuotas de participación: una por cada piso o local dentro de su propia subcomunidad; y otra por cada subcomunidad integrante de la urbanización.
  • Las comunidades integradas estarán obligadas a contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada, fijándose la cuota de participación de cada una de las comunidades que la integran. El título constitutivo y los estatutos de la comunidad agrupada se inscribirán en el Registro de la Propiedad.
  • La Junta de Propietarios estará compuesta por los presidentes de las comunidades que integran la comunidad agrupada, que a su vez representarán a todos los propietarios de cada comunidad.
  • Si para adoptar acuerdos se requieren mayorías cualificadas, éstas tendrán que obtenerse en cada junta de propietarios de las comunidades que integren la comunidad agrupada.
  • Con respecto al fondo de reserva, a la comunidad agrupada no le será de aplicación lo dispuesto en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, salvo que se acuerde lo contrario en la Junta.
  • Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada sólo se extenderán a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.
  • Una subcomunidad podrá impugnar los acuerdos de la comunidad principal.
  • Clausulas que suelen aparecer en los estatutos:
    • Determinación de los órganos de gestión y representación del complejo y sus subcomunidades.
    • Distinción entre los elementos comunes de la urbanización y los elementos comunes de cada subcomunidad. Para así determinar que lo referente a la estructura externa y la estética del complejo
      corresponderá a los órganos del complejo, y por ejemplo lo referente a la escalera de unos de los edificios que lo integran corresponderá a los órganos del subconjunto.
    • Clausula que permita realizar segregaciones, agrupaciones y divisiones de los locales, siempre y cuando no altere la estructura del edificio ni su seguridad.

Obtener ingresos extras y reducir gastos en una Comunidad de Propietarios

¿Cómo obtener ingresos extras en una Comunidad de Propietarios?

Existen diferentes maneras de obtener beneficios económicos en una Comunidad de Propietarios para poder hacer frente a los gastos de la misma:

  • Alquilar elementos comunes. Para ello se necesita el voto a favor de 3/5 partes de los propietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal:
    • Plazas de garajes. Si la Comunidad dispone de plazas de garaje propias que no están ocupadas se pueden alquilar. Se recomienda primero ofrecerlas en alquiler a los propietarios de la Comunidad.
    • Portería. Si la Comunidad dispone de portería desocupada al no disponer de portero, se puede alquilar o vender.
    • Locales comunitarios. Es frecuente cederlos para actividades deportivas. Si se dispone de piscina se puede alquilar para clases particulares de natación.
    • Espacios del edificio (fachadas) para colocar publicidad.
    • Azoteas para antenas de telefonía móvil. La colocación de una antena de telefonía móvil necesita una licencia municipal y pasar una inspección anual de mantenimiento.
  • Instalar placas fotovoltaicas. Los paneles solares proporcionan energía para cubrir las necesidades de la Comunidad. Si se produce un exceso de energía, ésta se puede vender a la empresa gestora. Hay que tener en cuenta que la producción de energía eléctrica constituye una actividad económica para la Comunidad, y por tanto estará sujeta a obligaciones fiscales y administrativas.

¿Cómo reducir gastos en una Comunidad de Propietarios?

Algunas de estas medidas pueden suponer un ahorro de los gastos de la Comunidad:

  • Reducir gastos energéticos:
    • Renovar la iluminación, instalando bombillas de bajo consumo y LED,
    • Revisar la contratación eléctrica, solicitando presupuestos a las diferentes empresas de suministro eléctrico y así contratar el más beneficioso para la Comunidad.
    • Regular y realizar el mantenimiento de la calefacción, aire acondicionado y agua caliente.
  • Usar correctamente los ascensores. Realizar un buen mantenimiento de los mismos puede ayudar a disminuir los gastos, por ejemplo, instalando baterías de condensación.
  • Revisar el aislamiento del edificio (ventanas, puertas…).
  • Revisar el seguro de la Comunidad. Solicitar presupuestos a las diferentes compañías de seguros y así contratar el más beneficioso para la Comunidad.
  • Gestionar continuamente los morosos.
  • Controlar el agua para el riego de jardines. Utilizar sistemas de riego por goteo o de agua de lluvia acumulada puede ayudar a reducir el consumo de agua.
  • Solicitar ayudas económicas para la realización de determinadas obras.

Para estar bien informados y asesorados en todos estos aspectos es importante la contratación de un Administrador de Fincas Profesional que nos ayude a obtener la mejor relación calidad-precio en los servicios y suministros contratados.

Obligaciones Fiscales de una Comunidad de Propietarios

Obligaciones Fiscales de una Comunidad de Propietarios

Normalmente las Comunidades de Propietarios no persiguen ningún fin lucrativo, no obstante, están obligadas a cumplir ciertos requisitos ante Hacienda:

I.V.A. (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Si la Comunidad de Propietarios lleva a cabo actividades económicas estará obligada a presentar el IVA sobre los ingresos recibidos por dichas actividades. Entre estas actividades cabe destacar: el arrendamiento de espacios comunes, como la azotea para la colocación de una antena, o la fachada para la colocación de anuncios publicitarios, o el alquiler de un local común. En estos casos la Comunidad de Propietarios deberá emitir la correspondiente factura y repercutir el Impuesto.

Por otro lado, la Comunidad de Propietarios puede deducirse las cuotas de IVA soportado que estén relacionadas directamente con la obtención de los ingresos. Por ejemplo, las obras de adecuación de la azotea para la instalación de la antena, o el mantenimiento de las instalaciones o reparaciones de los locales alquilados, siempre y cuando fuera a cargo de la Comunidad de Propietarios.

Están exentas de IVA las viviendas que sean propiedad de la Comunidad, por ejemplo la casa del portero, que sean alquiladas a particulares como uso de vivienda habitual.

Hacienda considera que los ingresos por alquileres en comunidades son “Rendimientos de capital inmobiliario” porque si los considera “Rendimientos de actividades económicas” obligaría a liquidar el IRPF y otras obligaciones más complejas.

El IVA hay que presentarlo trimestralmente mediante el modelo 303 y anualmente mediante el modelo 390.

Como la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica, si recibe ingresos por rentas superiores a 3.000 € anuales, deberá presentar también el modelo 184 e imputar dichas rentas proporcionalmente entre los propietarios de la Comunidad según su coeficiente de participación.

Modelo 347 (Declaración Anual de Operaciones con Terceros)

El Real Decreto 828/2013 determina la obligación de las Comunidades de Propietarios en régimen de propiedad horizontal de presentar la declaración de operaciones con terceros (347).

Si la Comunidad de Propietarios no realiza actividades empresariales o profesionales, pero sí realiza operaciones con terceros que superen los 3005,06 € durante el ejercicio, tendrá la obligación de presentar el modelo 347. En este caso no se deben declarar las operaciones que corresponden a la compra de los suministros de energía eléctrica o combustibles que se usen para el consumo comunitario, ni los suministros de agua, ni los seguros que tengan por finalidad el aseguramiento de bienes de zonas y elementos comunes. Sí se deben declarar las operaciones que corresponden a mantenimiento y conservación, obras, gastos de administración, limpieza… Esta obligación existe desde Enero de 2014. La declaración se presentará en el mes Febrero declarando las operaciones de terceros correspondientes al ejercicio anterior y que superen los 3005,06 €.

Si la Comunidad de Propietarios realiza actividades empresariales o profesionales, incluirá en el modelo 347 además de las operaciones comentadas en el apartado anterior todas las relacionadas con el desarrollo de la actividad empresarial.

I.R.P.F. (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas)

Si la Comunidad tiene empleados contratados (conserje, personal de mantenimiento, socorrista, jardinero…) está obligada a practicar la correspondiente retención en nómina e ingresarla en la Hacienda Pública.

Si la Comunidad contrata servicios de profesionales independientes (administrador, abogado, arquitecto…) también deberá practicar la correspondiente retención en el importe de las factura a abonar a estos profesionales por sus servicios.

No existe obligación de practicar retención por los servicios que no tienen la condición de profesionales (fontanería, electricidad, albañilería, compra de productos o mercancías…). No obstante, existen algunas excepciones en la que sí resulta obligatorio practicar una retención del 1% de la base imponible de la factura de aquellos autónomos (albañiles, electricistas, fontaneros…) que estén en régimen de estimación objetiva y que sean contratados por la Comunidad.

Estas retenciones deben declararse e ingresarse en la Hacienda Pública trimestralmente por medio del modelo 110 ó 111. También se debe presentar el Resumen Anual de las retenciones por medio del modelo 190.

Instalación de Cámaras de Vigilancia en una Comunidad

Instalación de Cámaras de Vigilancia en una Comunidad

Debido a los reiterados delitos contra la propiedad es habitual que las Comunidades de Propietarios se planteen la viabilidad legal de la instalación de cámaras de vigilancia para controlar las personas que acceden a las mismas. Las cámaras de vigilancia son dispositivos de control que operan como mecanismo de identificación de las personas que accedan a la Comunidad y vienen a constituir un mecanismo de prevención para que los agresores desistan de actuar en comunidades que tengan instalados dispositivos de control y vigilancia por grabación de imágenes.

Quórum para la Adopción del Acuerdo

Según el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal la instalación de Cámaras de Vigilancia requiere el voto a favor de las 3/5 partes de los propietarios. En caso de alcanzarse el quórum, todos los propietarios de la Comunidad están obligados al pago de los gastos de la instalación de las Cámaras de Vigilancia.

Derecho a la Propia Imagen

La instalación de Cámaras de Vigilancia no afecta al derecho a la propia imagen de los vecinos por el hecho de que ellos salgan en las imágenes grabadas, ya que existe una cobertura de acuerdo comunitario adoptado por todos los que han optado por hacer vida en Comunidad y sujetarse a los acuerdos de una mayoría. En definitiva, según el Tribunal Institucional, la captación de una imagen en zona pública cuando además ésta es accesoria no infringe los derechos constitucionales a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. Se violaría el derecho a la imagen si un propietario instala cámaras de seguridad propias que afectan en la grabación al resto de vecinos y sin pedir autorización a la Comunidad.

Según el Tribunal Supremo para comprobar si una medida restrictiva de un derecho fundamental es o no proporcional se deben cumplir 3 requisitos:

  • Juicio de Idoneidad: Si la medida es susceptible de conseguir el objetivo propuesto.
  • Juicio de Necesidad: Si es necesaria, en el sentido de que no exista otra más moderada para obtener el fin perseguido con la misma eficacia.
  • Juicio de Proporcionalidad: Si tal medida es ponderada o equilibrada, es decir, si se derivan de ella más ventajas o beneficios que perjuicios sobre otros derechos o valores en conflicto.

Ante la instalación de Cámaras de Vigilancia debe analizarse previamente con detalle cuál es el fin perseguido y si puede obtenerse el mismo por otras vías.

Si se lleva a cabo la instalación de Cámaras de Vigilancia la Comunidad debe:

  • Colocar en las zonas de video vigiladas al menos un distintivo informativo ubicado en lugar suficientemente visible, tanto en espacios abiertos como cerrados.
  • Tener a disposición de los interesados impresos en los que se detalle la información prevista en la Ley Orgánica.

Deberá evitarse en todo momento cualquier tratamiento de datos innecesario para la finalidad perseguida con la instalación de Cámaras de Vigilancia.

Obligaciones del Nuevo Propietario en la Venta de un Inmueble

Obligaciones del Nuevo Propietario en la Venta de un Inmueble

El 27 de Junio de 2013 se modifica el punto e) del Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación a las obligaciones del propietario en el caso de la venta de una vivienda o local, quedando resumido con el siguiente texto:

     “El adquiriente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

Con esta modificación se amplía el límite de la deuda desde el año en curso y el año natural anterior al año en curso y los tres años naturales anteriores a la adquisición de la vivienda o local.

Una de las obligaciones del propietario es contribuir mediante una cuota y con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios. Si un propietario vende una vivienda o local y en el momento de la venta dicho propietario tiene deudas con la Comunidad, el nuevo propietario (comprador) asumirá dicha deuda haciéndose cargo como máximo de la anualidad de la fecha de adquisición y los tres años naturales anteriores. Es decir, el nuevo propietario sólo se hará cargo de la deuda marcada por la ley (año en curso y los tres anteriores a la adquisición), en ningún momento se convertirá en el deudor de la totalidad de la deuda.

Certificado de Deuda o Estado al Corriente

El comprador exigirá al vendedor de la vivienda o local que presente en el momento de la firma de escrituras el Certificado de deuda o estado al corriente firmado por el Secretario y el Presidente de la Comunidad. Dicho Certificado se incorporará a la escritura pública de compra-venta, lo solicitará el vendedor y el Secretario y Presidente de la Comunidad deberán emitirlo en el plazo máximo de 7 días desde su solicitud. Puede ocurrir que:

  • Si se aporta el Certificado y no hay deudas, el comprador tiene la garantía de que no se le reclamará ninguna deuda en el futuro. Si en adelante se comprueba que existen deudas la responsabilidad será del Secretario y Presidente de la Comunidad que tendrán que responder ante la Junta de Propietarios.
  • Si se aporta el Certificado y hay deudas, el comprador responderá por dicho importe si lo admite, y retiene ese dinero al vendedor o se subroga expresamente en su posición. Si no, solo responderá de las deudas del año en curso y de las de los tres años anteriores.
  • Si no se aporta el Certificado y el comprador exonera de esta obligación al vendedor, si hay deudas el comprador asume las deudas del año en curso y de las de los tres años anteriores pudiendo reclamar al vendedor las cantidades abonadas.

Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios

Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios

El Ministerio de Industria, Energía y Turismo a través del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía pone en marcha un programa específico de ayudas y financiación, con el fin de de promover actuaciones integrales que favorezcan la mejora de la eficiencia energética y el uso de energías renovables en el parque de edificios existentes del sector residencial. Este programa está dotado con 125 millones de euros, y con él se cumple con e artículo 4 de la Directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética. De esta forma se consigue mejorar el rendimiento energético de los edificios, tanto viviendas como locales hoteleros, y reducir su consumo de energía.

Actuaciones y Tipos de Ayuda

Las actuaciones se encuadrarán en una o más de las siguientes tipologías:

  • Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica. El tipo de ayuda será bajo la modalidad combinada de entrega dineraria sin contraprestación y préstamo reembolsable.
  • Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación. El tipo de ayuda será bajo la modalidad de préstamo reembolsable.
  • Sustitución de energía convencional por biomasa en las instalaciones térmicas. El tipo de ayuda será bajo la modalidad de préstamo reembolsable.
  • Sustitución de energía convencional por energía geotérmica en las instalaciones térmicas. El tipo de ayuda será bajo la modalidad de préstamo reembolsable.

Las condiciones de los préstamos reembolsables serán:

  • Tipo de Interés: Euribor + 0.0%.
  • Plazo máximo de amortización: 12 años (incluido 1 año de período de carencia opcional).
  • Garantías: Aval o contrato de seguro de caución por importe del 20% de la cuantía del préstamo.

Estas actuaciones deberán mejorar la calificación energética total del edificio en, al menos, una letra medida en la escala de emisiones de dióxido de carbono (Kg CO2/m2 año) respecto a la calificación energética inicial del edificio. Se podrá realizar una tipología de actuación o una combinación de varias para obtener la mejora de la calificación energética.

Beneficiarios de las Ayudas

  • Personas físicas y jurídicas propietarias de edificios de uso residencial, tanto hotelero como vivienda.
  • Comunidades de Propietarios constituidas conforme a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Los propietarios únicos de edificios de viviendas o los propietarios de viviendas unifamiliares que no hubiesen otorgado el título constitutivo de Propiedad Horizontal y que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil.
  • Empresas de servicios energéticos.

Plazo de Presentación de las Solicitudes

Las ayudas podrán solicitarse desde el día siguiente de la publicación en el Boletín Oficial del Estado de esta resolución hasta el 30 de Octubre de 2015.

 

Regulación Interna de la Comunidad

Regulación Interna de la Comunidad

Título Constitutivo y Estatutos

El Título Constitutivo es un documento obligatorio en las Comunidades de Propietarios en el que se describen los pisos y locales del edificio y su cuota de participación.

Según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal los Estatutos son el conjunto de normas que tienen que regir la vida de la Comunidad y son de obligado cumplimiento para todos los vecinos, tanto propietarios como inquilinos. No son obligatorios por Ley pero es aconsejable que existan ya que pueden ayudar a mantener y respetar unas normas específicas que en muchos casos son convenientes. para una buena convivencia entre los vecinos. Pueden formar parte del Título Constitutivo. Una vez aprobados los Estatutos por unanimidad en una Junta de la Comunidad se deben inscribir en el Registro de la Propiedad. Si no se inscriben en el Registro de la Propiedad sus normas serán obligatorias para los propietarios que los hayan aprobado, pero no para los futuros propietarios. Los Estatutos pueden contener las siguientes normas:

  • Uso de los espacios privados (pisos, locales…) y comunes (escalera, portal, ascensor…).
  • Limitación de algunos espacios comunes para uso privativo (patios, terrazas…).
  • Derechos y deberes de todos los vecinos.
  • Establecimiento de cuotas ordinarias y extraordinarias, y de gastos generales.
  • Existencia de otros cargos de gobierno complementarios a los de presidente, secretario y administrador (vicepresidente, vocales…)
  • Forma de gestión y administración.

Reglamento de Régimen Interno

El artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge que los propietarios de una Comunidad pueden establecer un Reglamento de Régimen Interno que contendrá aquellas normas acordadas por la Junta de Propietarios para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes dentro de los límites de la Ley y de los Estatutos. Es de obligado cumplimiento para todos los vecinos, tanto propietarios como inquilinos. A diferencia de los Estatutos, las normas de Régimen Interno se aprueban y modifican, en primera convocatoria, por mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación o, en segunda convocatoria, por mayoría de asistentes que a su vez representen más de las mitad de dichas cuotas de participación. El Reglamento de Régimen Interno deberá estar separado del Título Constitutivo y su inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria. El Reglamento de Régimen Interno puede contener los siguientes aspectos:

  • Ordenación estética de las placas de los buzones.
  • Color de las puertas de acceso a las viviendas.
  • Horarios de recogida de basuras
  • Limitación del acceso de determinados animales domésticos a algunos espacios del edificio.
  • Horario de apertura y cierre de portal
  • Encendido de calefacción.
  • Uso de la piscina.
  • Tendido de ropa.

 

Cambios en el Artículo 3 de la LPH: Propiedad, Copropiedad y Cuotas de Participación

Cambios en el Artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal: Propiedad, Copropiedad y Cuotas de Participación

La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal qua hace referencia a la Propiedad, Copropiedad y Cuotas de Participación. A cada vivienda o local de un inmueble le corresponde según el régimen de propiedad:

– La propiedad y el derecho exclusivo sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con las instalaciones y elementos que estén comprendidos dentro de sus límites y que sólo puedan ser utilizados por el propietario de la vivienda o local. También pertenecen a esa propiedad los anejos asociados a la vivienda o local aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado, por ejemplo: un trastero. Estos anejos deben aparecer reflejados en el Título Constitutivo.

– La copropiedad, compartida con los demás propietarios de locales o viviendas, de los elementos y servicios comunes del inmueble, por ejemplo: ascensor, escalera, portal, sala de reuniones…

Cuota de Participación

En el Título Constitutivo de la propiedad horizontal deberá fijarse la cuota de participación por propiedad que corresponde a cada propietario con relación al valor total del inmueble. Para fijar dicha cuota de participación se tendrán en cuenta parámetros como la superficie útil de la propiedad, su ubicación…

La cuota de participación sirve para determinar en qué porcentaje cada propietario debe contribuir en los gastos y cargas comunes o su porcentaje en los beneficios que pudiera obtener la comunidad. También sirve para asignar en las juntas  la distribución de votos entre los copropietarios y las mayorías necesarias para la adopción de algunos acuerdos.

 

 

Cambios en el Artículo 2 de la LPH: Ámbito de Aplicación

Cambios en el Artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal: Ambito de aplicación

La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal referente a su ámbito de aplicación. La Ley de Propiedad Horizontal se aplicará en:

  • Comunidades de Propietarios constituidas según lo dispuesto en el Título Constitutivo, es decir, comunidades en las que se define por un lado el inmueble en su conjunto y por otro lado cada piso o local con su cuota de participación.
  • Comunidades que reúnan el siguiente requisito: «Los diferentes pisos o locales o las partes de ello susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes». Estas Comunidades se regirán según lo dispuesto en la Ley de Código Civil en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes.
  • Complejos inmobiliarios privados. Se trata de complejos compuestos por dos o más edificios o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. El total de los edificios del complejo se puede constituir en una sola comunidad de propietarios, de ahí se conoce el concepto de comunidad con sub-comunidades. Un ejemplo de complejo inmobiliario privado puede ser una urbanización que se compone de varios bloques de viviendas, locales, piscina… En este caso la comunidad será la urbanización y cada bloque de viviendas, local, piscina… será una sub-comunidad.
  • Sub-comunidades, es decir, cuando varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, de determinados elementos o servicios comunes para su uso y disfrute exclusivo. Estos elementos o servicios comunes estarán dotados de unidad e independencia funcional y económica.
  • Entidades urbanísticas de conservación. Son entidades destinadas a la conservación y  mantenimiento de una urbanización ya realizada, que desde su inscripción en el Registro adquieren personalidad jurídica propia. Estas entidades tienen que estar siempre vinculadas a un elemento territorial. En cuanto a las obras de conservación a realizar se encuentra la pavimentación de calzadas, aparcamientos, aceras, red de alcantarillado, red de alumbramiento público, red de distribución de energía eléctrica, red peatonal y espacios libres, jardinería en espacios libres, mobiliario urbano.

Cambios en el Artículo 17 de la LPH: Acuerdos de la Junta

Cambios en el Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal: Acuerdos de la Junta

La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que hace referencia a los Acuerdos de la Junta.

En muchas ocasiones en las Juntas de vecinos hay que tomar decisiones para realizar mejoras en la Comunidad, tales como obras, reparaciones, nuevas instalaciones… Los acuerdos a adoptar necesitarán las siguientes mayorías según el tipo de actuación a realizar:

1.- Se necesitará el voto favorable de un tercio de los propietarios, que a vez representen un tercio de las cuotas de participación, cuando a petición de cualquier propietario se desee instalar infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (o adaptar los ya existentes), instalar sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, instalar infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. El coste de estas instalaciones sólo debe correr a cargo de los propietarios que hayan votado a favor de las mismas. Si con posterioridad a la instalación de estas infraestructuras, algún otro propietario solicita el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, la Comunidad podrá autorizarle dicho acceso siempre y cuando abone  el importe que le hubiera correspondido en su momento pero aplicándole el interés legal correspondiente.

2.- Para la realización de obras cuya finalidad sea la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, la Comunidad tendrá la obligación de realizar dichas obras siempre y cuando el coste total de las mismas no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En ese caso  los gastos de la obra los deberán  asumir la totalidad de los vecinos. Si el coste total de las obras supera las 12 mensualidades, se necesitará el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Entre estas obras se encuentra la instalación de ascensores, rampas…

3.- Se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a vez representen las tres quintas de las cuotas de participación, para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia…  Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble también se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

4.- Cuando las tres quintas partes del total de los propietarios vote a favor para realizar servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y el coste supere 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, no estarán obligados al pago los propietarios que hayan votado en contra.  Si en el futuro algún propietario disidente desea participar de las ventajas de la innovación tendrá que abonar el importe que le hubiera correspondido en su momento pero aplicándole el interés legal correspondiente.

5.- Si un propietario desea instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, sólo necesita comunicarlo a la Comunidad. El punto de recarga deberá ubicarse en la plaza individual de garaje y su coste lo asumirá íntegramente el propietario interesado.

6.- Se necesitará la unanimidad de los votos, que a vez representen el total de las cuotas de participación, para modificar o aprobar el Título Constitutivo o los Estatutos.

7.- Para el resto de acuerdos bastará con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria se necesitará el voto favorable de la mayoría de los asistentes, que a su vez representen más de la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes. Cuando no se consiga la mayoría necesaria para el acuerdo a tomar, el Juez resolverá en equidad lo que proceda en los veinte días siguientes a la petición realizada, debiendo comunicar todo lo relativo al pago de las costas.

A tener en cuenta

En los casos de acuerdos en los que los gastos de las obras los deban asumir la totalidad de los propietarios, se computarán como favorables los de los propietarios ausentes, siempre y cuando éstos no comuniquen su disconformidad en el plazo de 30 días naturales.

La Junta resolverá lo procedente en el caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar. Los interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos que establece la Ley.

El pago de las obras será a cargo de quien sea propietario en el momento del conocimiento y exigibilidad de las cantidades a abonar.