¿Qué hacer con un Vecino Moroso?

Vecinos Morosos

Se considera vecino moroso a aquel propietario que no está al día en sus pagos a la Comunidad. La deuda puede corresponder tanto a cuotas de gastos ordinarios como a derramas por gastos extraordinarios que hayan sido aprobados por la Comunidad y exigibles a los vecinos de la misma. El artículo 9, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal refleja que todos y cada uno de los propietarios deberán sufragar los gastos comunes, necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, por medio de una cuota que normalmente es mensual, en función a su cuota de participación.

El moroso puede asistir a las juntas de la Comunidad, pero no puede votar ni impugnar los acuerdos de las mismas ante el juez.

La Comunidad entregará notificaciones en el domicilio del moroso comunicándole la deuda. Como último recurso, la Comunidad puede publicarlo en el tabón de anuncios o en un lugar visible donde permanecerá tres días naturales.

Acciones a realizar con un moroso

– La Junta de Propietarios deberá:

  • Acordar por mayoría si se van a reclamar judicialmente a través de un proceso judicial las cuotas debidas. Si se acuerda reclamar habrá que autorizar al Presidente o al Administrador para presentar tal reclamación al Juzgado.
  • Aprobar el importe de deuda que se debe, y por tanto, la cantidad que se va a reclamar, y si se le van a reclamar gastos como fotocopias, cartas con acuse de recibo, etc..
  • Suele ser habitual que la Junta de Propietarios faculte al Presidente, o al Administrador, para que contrate los servicios de un abogado para que tramite  la reclamación. En la reclamación habrá que detallar la vivienda, local o garaje del que se trata, puesto que la vivienda puede haber sido vendida y en este caso la reclamación se haría contra el propietario de la vivienda en el año de la deuda.
  • Notificar a todos los propietarios el Acuerdo de la Junta.

– El presidente o el administrador, deberá presentar en el Juzgado la reclamación, teniendo en cuenta los siguientes puntos:

  • Aportar el certificado del acuerdo de la Junta de Propietarios donde se faculte para tal reclamación. Dicho certificado deberá ser firmado por el Secretario, o en su defecto por el Presidente.
  • Reclamar, si se ha acordado en la Junta, los gastos generados para reclamar al propietario la deuda, aportando facturas o justificantes de dichos gastos.
  • Reclamar los intereses que se puedan producir, y las costas del Juicio.
  • Reclamar los gastos originados por la contratación de los servicios jurídicos de un letrado y Procurador.
  • Solicitar al juez el embargo preventivo de los bienes del propietario para hacer frente a la deuda reclamada, los intereses y las cotas del juicio.

– Finalmente, el Juez dictará la sentencia correspondiente una vez presentada la reclamación. En la sentencia debe constar si el moroso debe o no pagar, la cantidad a pagar y si debe hacerse cargo de las costas del juicio y de los gastos de los honorarios de los abogados / procuradores de la Comunidad.

Aumento de Morosidad en las Comunidades

Según ha publicado el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, el nivel de morosidad de las comunidades de propietarios ha sufrido un incremento del 31,2% (con respecto al 2010) debido al impago de las cuotas por parte de los propietarios. De esta forma se pasa de 1000 millones de euros de deudas en el 2010 a 1350 millones de euros en el 2011, significando una deuda de más de 375 millones de euros.  El período medio aproximado de cobro por parte de las comunidades corresponde a 141 días.

Esta información ha sido presentada por el PLCM (Programa de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios) en el I Informe Nacional sobre  Morosidad en Comunidades.

De toda la deuda, el porcentaje que se paga de forma amistosa (fase extrajudicial) disminuye un 17,53% con respecto al último semestre de 2010.

Existe una insuficiente gestión de la morosidad, motivada por las siguientes causas: ausencia de documentación, defectos de notificación, retrasos en las reclamaciones motivados por falta de recursos, defectos de forma que dificultan el inicio del procedimiento (por ejemplo la no existencia de firmas en todas las páginas de la reclamación), certificaciones deficientes, etc. En el 86% de las comunidades está presente este problema por no existir un administrador de fincas profesional.

Esto ha obligado a que el 54% de las comunidades haya tenido que reducir su presupuesto de gastos para 2012. Muchas de estas comunidades, para equilibrar el tema financiero, han  tenido que aumentar o mantener las cuotas. Existen diferentes grupos de morosos: selectivos (40%), morosos profesionales (22%), insolventes reales (26%), promotores inmobiliarios y entidades financieras (12%). El porcentaje de  insolventes ha aumentado de un 40% a un 61,1%, mientras que el resto de grupos va disminuyendo.

Para que las comunidades de propietarios puedan evitar y solucionar el problema de la morosidad, el PLCM (de uso exclusivo para administradores de fincas colegiados) les facilita las mejoras herramientas dotándoles de un sistema que defenderá sus intereses.